Je eerste huis kopen: wat je moet weten over kosten, NHG en de startersvrijstelling
Een vriendin van me zat vorig jaar na de bezichtiging op haar tweede bankje in twee weken te puzzelen op haar telefoon. Het huis kostte €380.000, ze had €20.000 op haar spaarrekening, en op papier zou de bank haar €395.000 lenen. Klopt, dacht ze. Eindelijk haalbaar. Tot ze de rekensom maakte van wat een eerste huis kopen écht kost in Nederland, en de glimlach verdween.
De koopprijs is in dit land bijna nooit het bedrag dat je betaalt. Bij elke woningaankoop komt er een bonte verzameling bijkomende kosten kijken: notaris, taxatie, hypotheekadviseur, eventueel een aankoopmakelaar. Bij een huis van €380.000 ben je daar al snel zes tot acht duizend euro aan kwijt, los van de koopsom. Geld dat je zelf moet inleggen, want banken financieren die bijkomende kosten niet zomaar mee.
NHG, en waarom je dat woord moet kennen
De Nationale Hypotheek Garantie is een van die afkortingen die je leert kennen op een doordeweekse avond achter je laptop. In 2026 ligt de NHG-grens op €470.000, een stijging ten opzichte van de €450.000 van vorig jaar. Bij verduurzaming, dus als je geld leent om bijvoorbeeld te isoleren of zonnepanelen te plaatsen, mag je verder: tot €498.200.
Wat NHG concreet doet, is een vangnet bieden als het misgaat. Word je werkloos, val je in scheiding of moet je het huis met verlies verkopen, dan kan een eventuele restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Daarnaast krijg je vaak een rentekorting. Banken zien minder risico, en dat verschil voel je terug in je maandlasten. Je betaalt er wel een eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% over je hypotheekbedrag voor, maar die verdien je via de lagere rente meestal binnen twee jaar terug. Bovendien is dat bedrag eenmalig aftrekbaar van de belasting.
Het cadeau dat je tot je 35e mag uitpakken
De andere regeling die voor starters het verschil maakt, is de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Wie tussen de 18 en 35 jaar oud is en zijn eerste woning koopt, betaalt geen 2% overdrachtsbelasting. In 2026 geldt die vrijstelling voor woningen tot €555.000. Bij een huis van €400.000 scheelt dat €8.000 die niet naar de Belastingdienst hoeft. Geen kattenpis.
Let goed op één detail: de notaris kijkt naar de datum van overdracht, niet naar de datum van het tekenen van het koopcontract. Word je een paar weken voor de overdracht 35? Dan ben je het hele cadeau kwijt. En de woning moet je hoofdverblijf zijn, dus geen pied-à-terre voor in het weekend.
De bouwkundige keuring die iedereen overslaat
Hier wordt het lastig. In een oververhitte woningmarkt is “zonder voorbehoud” bieden bijna de regel geworden. Geen ontbindende voorwaarde voor financiering, geen voorbehoud van bouwkundige keuring. Dat scheelt de verkoper gedoe, en jouw bod komt sterker over.
Het probleem is dat je vervolgens een huis koopt dat je niet door een onafhankelijke bouwkundige hebt laten checken. Bij een tussenwoning uit 1975 met een leuke jaren-tachtig aanbouw vind je dan na een halfjaar dat de spouwmuur niet goed geïsoleerd is, dat de fundering verzakt, of dat het dak binnen twee jaar moet. Reparatiekosten die in de tienduizenden kunnen lopen, en die niemand je terugbetaalt.
Een eerste huis kopen draait minder om het juiste bod, en meer om weten wanneer je een biedoorlog moet verlaten. Een bouwkundig rapport van rond de €450 is bijna altijd de beste verzekeringspolis die je in dit traject kunt afsluiten, ook al zucht de makelaar.
Wat moet er klaar liggen voor je begint
Voordat je überhaupt naar bezichtigingen gaat, is het slimme moment om je financiële huiswerk op orde te hebben. Bij een hypotheekadviseur weten ze binnen een gesprek wat je realistisch kunt lenen, gegeven jouw inkomen, eventuele schulden (ja, ook studieschuld) en spaargeld. Een berekening op een vergelijkingssite is een schatting. Een gesprek geeft je een document dat verkopers serieus nemen.
Daarnaast: je BKR-registratie checken, je laatste drie loonstroken paraat hebben, en als je samen koopt ook die van je partner. Hoe sneller je een compleet dossier kunt aanleveren na een geaccepteerd bod, hoe meer rust het hele proces voor je heeft.
Geen huis koop je in één weekend, en niemand heeft een eerste keer foutloos doorgewerkt. Maar de kopers die het uiteindelijk goed doen, zijn niet degenen met het hoogste bod. Het zijn degenen die weten welke regeling ze niet mogen missen, en welke voorzichtigheid ze niet mogen overslaan.
