David Hart vermogen: geschat op 950 miljoen tot 1,2 miljard euro

Het vermogen van David Hart wordt geschat op ongeveer 950 miljoen tot 1,2 miljard euro. Dat is een schatting en geen bevestigd cijfer: Hart heeft zijn vermogen nooit openbaar gemaakt en de bedragen die circuleren zijn afgeleid uit de waarde van zijn bedrijf. De bandbreedte van een kwart miljard laat zien hoe onnauwkeurig zo’n afleiding is.

Hart is de oprichter van de David Hart Groep (DHG), een ontwikkelaar van logistiek vastgoed: distributiecentra en bedrijfshallen. Zijn vermogen zit vrijwel volledig in dat bedrijf en in de vastgoedportefeuille eronder. Dat verklaart meteen waarom het cijfer beweegt: als de markt voor distributiecentra opveert of inzakt, beweegt zijn geschatte vermogen mee, zonder dat hij iets koopt of verkoopt.

Wie is David Hart en hoe bouwde hij zijn vermogen op?

David Hart is een Nederlandse ondernemer die begon als autohandelaar en zich ontwikkelde tot vastgoedontwikkelaar.

Zijn carrière begon met de handel in Alfa Romeo’s, waarna hij overstapte naar vastgoed met de oprichting van de David Hart Groep. Onder zijn leiding groeide DHG uit tot een grote speler in distributiecentra en logistiek vastgoed.

Die keuze voor één specialisme is bepalend geweest. Logistiek vastgoed was decennialang het saaie hoekje van de markt, tot webwinkels alles wat ze verkopen ergens moesten opslaan. Wie op dat moment al hallen bezat, zag de waarde ervan vanzelf oplopen.

Waarom verschillen de schattingen zo sterk?

Omdat schatters verschillende dingen meetellen en de onderliggende vastgoedwaarde zelf ook beweegt.

Er zijn drie oorzaken. Ten eerste de waardering van het vastgoed zelf: die hangt aan de rentestand en aan de vraag naar opslagruimte, en die twee veranderen per jaar. Ten tweede de vraag of schulden worden afgetrokken. Vastgoed wordt grotendeels met geleend geld gefinancierd, dus het verschil tussen bruto portefeuillewaarde en nettovermogen is enorm. Ten derde de scheiding tussen zakelijk en privé: van buitenaf is niet te zien wat van het bedrijf is en wat van de man.

Wie een schatting tegenkomt, doet er dus goed aan te kijken uit welk jaar die komt en of er iets bij staat over de methode. Staat er niets bij, dan is het getal een gok met veel nullen.

Hoe bouwde hij zijn vastgoedportefeuille op?

Door zich toe te leggen op distributiecentra en die zelf te ontwikkelen in plaats van ze kant en klaar te kopen.

DHG richt zich op grootschalige, schaalbare projecten langs de logistieke assen van Nederland. Zelf ontwikkelen betekent dat het verschil tussen bouwkosten en marktwaarde bij de ontwikkelaar blijft in plaats van bij een verkopende partij. Bij hallen van tienduizenden vierkante meters loopt dat verschil per project flink op.

Daarnaast werkt DHG met bankfinanciering op portefeuilleniveau, waaronder financiering die specifiek gekoppeld is aan verduurzaming van de gebouwen. Zulke constructies maken het mogelijk grotere projecten tegelijk te draaien dan met eigen geld haalbaar zou zijn.

Welke rol speelt DHG in de vastgoedmarkt?

DHG is een van de grotere partijen in het Nederlandse logistieke vastgoed.

Het segment is de afgelopen jaren hard gegroeid door de opkomst van webwinkels en door veranderingen in toeleveringsketens. Bedrijven willen voorraad dichter bij de klant, en dat vraagt om meer en modernere distributiecentra. DHG onderscheidt zich daarbinnen met de nadruk op duurzaam bouwen, wat gebouwen aantrekkelijker maakt voor huurders die zelf klimaatdoelen hebben.

Voor het vermogen van Hart is dat relevant omdat huurcontracten in dit segment lang lopen. Een verhuurde hal met een huurder voor tien jaar is voor een taxateur veel meer waard dan dezelfde hal zonder contract.

Hoe belangrijk is duurzaamheid voor DHG?

Duurzaamheid is bij DHG geen bijzaak maar onderdeel van het verdienmodel.

Nieuwe distributiecentra worden zo gebouwd dat ze energieneutraal kunnen draaien, onder meer met zonnepanelen op de daken. Dat past bij strengere eisen vanuit overheid en markt, en het scheelt huurders in de exploitatiekosten.

Er zit ook een financiële kant aan: banken bieden gunstiger voorwaarden voor projecten die aan duurzaamheidscriteria voldoen. Groen bouwen verlaagt daarmee de financieringslasten, en lagere lasten vertalen zich rechtstreeks in een hogere waarde van de portefeuille.

Welke factoren bepalen hoe zijn vermogen zich ontwikkelt?

Vooral de rente, de vraag naar opslagruimte en de eisen die overheden stellen aan nieuwbouw.

Vastgoed is rentegevoelig. Stijgt de rente, dan daalt de waarde van verhuurd vastgoed, ook als er aan de gebouwen niets verandert. Daalt de rente, dan gebeurt het omgekeerde. Daarnaast speelt de beschikbaarheid van bouwgrond: verschillende provincies zijn terughoudender geworden met vergunningen voor grote distributiecentra, wat nieuwbouw remt maar bestaande hallen juist waardevoller maakt.

Voor wie zelf overweegt te investeren in vastgoed geldt hetzelfde mechanisme op kleine schaal: de huuropbrengst bepaalt het rendement, de rente bepaalt de waarde, en die twee bewegen niet gelijk op.

Hoe komen externe partijen aan hun schatting?

Door publieke informatie over de portefeuille en de bedrijfsresultaten te combineren met marktwaarderingen.

Schatters kijken naar gedeponeerde jaarrekeningen, naar bekende transacties en naar de gangbare waardering per vierkante meter in het segment. Daar rolt een bedrijfswaarde uit, waarvan vervolgens een deel aan de oprichter wordt toegerekend. Elke stap in die keten bevat een aanname, en de aannames stapelen op.

Dat is de reden dat schattingen over Hart uiteenlopen van rond 875 miljoen tot 1,2 miljard euro zonder dat een van die getallen aantoonbaar fout is. Ze meten simpelweg iets anders. Beschouw ze als een orde van grootte: Hart hoort tot de rijkste ondernemers van Nederland, en preciezer wordt het niet.

Veelgestelde vragen

Is het vermogen van David Hart officieel bevestigd?

Nee. Hart heeft zijn vermogen nooit openbaar gemaakt. Alle bedragen die je erover leest, zijn schattingen die van buitenaf zijn gemaakt op basis van de waarde van zijn bedrijf.

Waar komt het geld van David Hart vandaan?

Vrijwel volledig uit de David Hart Groep, die distributiecentra en ander logistiek vastgoed ontwikkelt en verhuurt. Daarvoor handelde hij in auto's.

Waarom verschilt de schatting per bron?

Omdat bronnen verschillen in het meetellen van schulden, in het scheiden van zakelijk en privévermogen en in het jaar waarin de vastgoedwaarde is bepaald. Dat kan honderden miljoenen schelen.

Meer over hoe vermogen in Nederland wordt opgebouwd en geschat, lees je in onze artikelen over ondernemerschap en inkomsten.

Photo by Point3D Commercial Imaging Ltd. on Unsplash