Wat is een bankgarantie bij een hypotheek?
Een bankgarantie is voor veel huizenkopers de eerste keer dat ze met deze term te maken krijgen. Lees hoe het werkt en wat het kost.
Je hebt een huis gekocht en in het koopcontract staat een zin over een bankgarantie of waarborgsom van 10 procent. Veel kopers fronsen op dat moment. Wat is dat precies, wie betaalt het, en waarom moet het? Een korte uitleg over een onderdeel van huis kopen dat te vaak pas op het laatste moment ter sprake komt.
Bij bijna elke koop van een bestaand huis in Nederland verlangt de verkoper zekerheid dat jij de koop ook werkelijk gaat afnemen. Die zekerheid heet een bankgarantie of, als alternatief, een waarborgsom. Het bedrag is meestal 10 procent van de koopsom. Op een huis van 350.000 euro praat je dus over 35.000 euro.
Wat is een bankgarantie precies?
Een bankgarantie is een schriftelijke toezegging van een bank dat zij een bepaald bedrag aan de verkoper zal uitbetalen als jij als koper je verplichtingen niet nakomt. Anders gezegd: de bank staat borg voor jou. Trek je je terug zonder geldige reden, dan kan de verkoper de bankgarantie inroepen en krijgt hij dat bedrag uitgekeerd.
De koper hoeft het bedrag dus niet zelf op te hoesten — wel betaalt hij een vergoeding aan de bank voor het afgeven van de garantie. Die kosten liggen meestal rond de 1 procent van het garantiebedrag, op jaarbasis. Op 35.000 euro praat je dan over zo’n 175 euro voor een garantie die ongeveer een half jaar loopt.
Waarom wordt het gevraagd?
Stel je voor: een verkoper haalt zijn huis van de markt nadat het is verkocht. Hij vertrouwt erop dat de koop doorgaat en koopt zelf misschien al een ander huis. Als de koper dan op het laatste moment afhaakt zonder geldige reden, blijft de verkoper met dubbele lasten en een streep door zijn planning zitten.
De bankgarantie zorgt ervoor dat er minimaal 10 procent boete kan worden geclaimd als de koop niet doorgaat door schuld van de koper. Dat is een prikkel om serieus te zijn. En het is een vangnet voor de verkoper als de koop toch klapt.
Wanneer moet je de bankgarantie leveren?
In het standaard NVM-koopcontract staat een termijn vermeld. Meestal moet de bankgarantie binnen vier tot zes weken na ondertekening van de koopakte worden gesteld. Datum staat zwart op wit in het contract — onthoud dat, want overschrijden van die termijn kan boetes opleveren.
Vergeet niet: de bedenktijd van drie dagen na ondertekening is iets anders dan de termijn voor de bankgarantie. Beide lopen, maar onafhankelijk van elkaar.
Bankgarantie versus waarborgsom: het verschil
In plaats van een bankgarantie kun je ook een waarborgsom storten. Dat is letterlijk 10 procent van de koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris parkeren. Het geld wordt daar bewaard tot de overdracht — als de koop doorgaat, gaat het mee in de eindafrekening; als de koop afketst door schuld van de koper, gaat het naar de verkoper.
Bankgarantie
- Je legt het geld niet voor — handig als je liquiditeit beperkt is.
- Je betaalt provisie aan de bank (vaak 0,75 tot 1 procent op jaarbasis van het garantiebedrag).
- Je hebt een actieve relatie met je bank nodig (vaak je hypotheekverstrekker).
Waarborgsom
- Geen bankkosten, maar je legt wel 10 procent zelf neer.
- Je hebt het bedrag dus echt op je rekening staan — niet voor iedereen mogelijk.
- Soms voelt het rustiger voor verkopers (geld is geld), maar in de praktijk worden beide vormen evenwaardig geaccepteerd.
Voor de meeste starters die net hun spaargeld in eigen middelen stoppen, is een bankgarantie de logische keuze. Wie wat ruimer in het geld zit, kan de waarborgsom overwegen.
De bankgarantie is geen extra hindernis maar een vangnet — voor de verkoper, en eigenlijk ook voor jou als koper om twee keer na te denken voor je een huis koopt waar je toch over twijfelt.
Hoe regel je een bankgarantie?
De volgorde van stappen:
- Onderteken de voorlopige koopakte met daarin de termijn voor de bankgarantie.
- Neem contact op met je bank (meestal degene waar je ook de hypotheek aanvraagt) en vraag een bankgarantie aan.
- De bank toetst of jij zelf het garantiebedrag kunt dragen — meestal kijken ze naar je inkomen, je hypotheekofferte en je vermogen.
- De bank stelt de garantie op naam van de verkoper of de notaris en stuurt het document direct naar de notaris.
- De notaris meldt aan de verkoper dat de garantie is ontvangen, voordat de termijn verstrijkt.
De praktijk: zorg dat je dit ruim voor de deadline regelt. Banken hebben tien werkdagen nodig en je wil niet dat een vertraging bij de aanvraag voor problemen zorgt. Een verkoper die de boete kan claimen omdat jij twee dagen te laat was, doet dat soms ook werkelijk.
Wat gebeurt er als je je terugtrekt?
Dat hangt af van de reden. Binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen (zon- en feestdagen tellen niet helemaal mee) kun je gratis annuleren. Daarna kan het alleen nog kostloos als er een ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen die in het contract staat — bijvoorbeeld het niet rondkrijgen van de financiering of een afkeurende bouwkundige keuring.
Trek je je terug zonder geldige grond, dan kan de verkoper de bankgarantie inroepen en de volledige 10 procent claimen. De bank betaalt vervolgens aan de verkoper, en de bank verhaalt dat bedrag op jou. Een dure les.
Heb je net je eerste huis op het oog en wil je weten hoe de hele papierwinkel werkt? Lees ook eens overlijdensrisicoverzekering bij je hypotheek — een ander onderwerp waar starters mee in aanraking komen tijdens de hypotheekaanvraag.
Tips voor starters
Een paar dingen die ervaren hypotheekadviseurs vaak benadrukken:
- Vraag bij de hypotheekaanvraag meteen ook naar de bankgarantie — meestal kan de bank beide tegelijk regelen.
- Onderhandel over de termijn als zes weken krap is, bijvoorbeeld bij een complexe hypotheekaanvraag of een tweede inkomen dat nog moet worden goedgekeurd.
- Zet de exacte deadline in je agenda met een herinnering een week ervoor.
- Check of jouw bank überhaupt bankgaranties uitgeeft — sommige internetbanken doen dat niet, dan moet je een waarborgsom storten of via een aparte aanbieder werken.
Veelgestelde vragen
Is een bankgarantie altijd verplicht?
In bijna alle standaard NVM-koopcontracten staat hij. Het is geen wettelijke verplichting, maar wel een sterke marktstandaard. In specifieke gevallen (verkoop tussen familie, zeer korte overdrachtstermijn) kun je het laten weghalen, mits beide partijen akkoord zijn.
Wat als ik het bedrag niet kan dragen?
Dan accepteert de bank de aanvraag waarschijnlijk niet. Dat is een teken dat je hypotheek mogelijk te krap berekend is. Praat erover met je hypotheekadviseur voor je verder gaat.
Kan ik de kosten van de bankgarantie aftrekken?
Ja, de kosten van een bankgarantie horen bij de financieringskosten en zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar in het jaar van aankoop, mits het je eigen woning betreft.
Wat gebeurt er met de bankgarantie na de overdracht?
De garantie vervalt automatisch zodra de eigendomsoverdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden. Je hoeft niets te doen — de bank krijgt bericht en sluit het dossier.
Tot slot
De bankgarantie is een van die onderdelen van een huiskoop waar je pas in zit als je er middenin staat. Goed nieuws: het is geen ingewikkeld product, en je hypotheekadviseur regelt het meestal grotendeels voor je. Houd alleen de deadline in de gaten en vraag het op tijd aan. De rest is paperwerk.
