Hoeveel eigen geld je nodig hebt voor je eerste huis, hangt af van meer dan de koopprijs. Je betaalt een eventueel verschil tussen de aankoopprijs en je maximale hypotheek zelf. Daar komen bijkomende kosten, verhuizen en inrichten bij. En na de sleuteloverdracht wil je nog een buffer overhouden.
In de video hieronder rekenen we met een huis van €300.000 en €20.000 spaargeld. Dat klinkt als een flinke reserve, maar in dit voorbeeld is het niet genoeg. Daarna lees je welke regelingen en keuzes van invloed zijn op jouw berekening.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?
Eigen geld = het deel van de koopprijs dat je hypotheek niet dekt + bijkomende kosten + verhuizen en inrichten + een persoonlijke buffer. Er is dus niet één bedrag dat voor iedere starter voldoende is. Je leencapaciteit hangt onder meer af van je inkomen, schulden en de woningwaarde.
Dit korte rekenvoorbeeld duurt 33 seconden. Bekijk ook de volledige uitleg van 95 seconden over eigen geld, bijkomende kosten en je buffer. Hieronder vind je de complete rekensom.
Rekenvoorbeeld: is €20.000 spaargeld genoeg?
Stel dat je een huis koopt voor €300.000 en je adviseur berekent dat je €290.000 kunt lenen. Het verschil van €10.000 leg je zelf bij. Van je €20.000 spaargeld blijft dan €10.000 over. Met €8.000 aan bijkomende kosten resteert €2.000. Reserveer je vervolgens €4.000 voor verhuizen en inrichten, dan kom je €2.000 tekort, nog vóór je een buffer hebt aangehouden.
| Waarvoor? | Eigen geld |
|---|---|
| Verschil koopprijs en hypotheek | €10.000 |
| Bijkomende kosten | €8.000 |
| Verhuizen en inrichten | €4.000 |
| Samen, zonder buffer | €22.000 |
| Buffer voor onverwachte uitgaven | Jouw bedrag |
De €8.000 is een gekozen totaal voor dit voorbeeld. Denk aan notaris, hypotheekadvies, taxatie en een bouwkundige keuring, eventueel aangevuld met een aankoopmakelaar en overdrachtsbelasting. Je eigen totaal kan hoger of lager zijn. Gebruik offertes en controleer of je voor de startersvrijstelling in aanmerking komt. In ons artikel over kosten koper en overige bijkomende kosten vind je meer uitleg per post.
Verhuizen, inrichten en je buffer
Een vloer, gordijnen en een verhuisbus zijn andere uitgaven dan de kosten van de aankoop zelf. Maak daarom een afzonderlijk lijstje voor je verhuizing en inrichting. Wat je al bezit of tweedehands koopt, maakt verschil. Ons rekenvoorbeeld voor het inrichten van je eerste huis helpt je om per ruimte te begroten.
Laat daarnaast geld staan voor onverwachte uitgaven, zoals een kapotte wasmachine. De passende buffer hangt af van jouw huishouden en bezittingen. Trek die reserve niet stilzwijgend af van je spaarrekening om de aankoop nét passend te maken. Laat je volledige begroting controleren voordat je een bod uitbrengt.
NHG, en waarom je dat woord moet kennen
De Nationale Hypotheek Garantie is een van die afkortingen die je leert kennen op een doordeweekse avond achter je laptop. In 2026 ligt de NHG-grens op €470.000, een stijging ten opzichte van de €450.000 van vorig jaar. Bij verduurzaming, dus als je geld leent om bijvoorbeeld te isoleren of zonnepanelen te plaatsen, mag je verder: tot €498.200.
Wat NHG concreet doet, is een vangnet bieden als het misgaat. Word je werkloos, val je in scheiding of moet je het huis met verlies verkopen, dan kan een eventuele restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Daarnaast krijg je vaak een rentekorting. Banken zien minder risico, en dat verschil voel je terug in je maandlasten. Je betaalt er wel een eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% over je hypotheekbedrag voor. Of je die via een lagere rente terugverdient, hangt af van je rentevoordeel en looptijd. Laat beide opties vergelijken.
Startersvrijstelling: controleer alle voorwaarden
De andere regeling die voor starters het verschil maakt, is de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Wie op het moment van de overdracht 18 jaar of ouder maar jonger dan 35 is, de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt en zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, kan in aanmerking komen. In 2026 mag de woningwaarde maximaal €555.000 zijn. Het hoeft niet je eerste koopwoning te zijn; het gaat erom dat je deze vrijstelling niet eerder gebruikte. Bij een huis van €400.000 scheelt dat €8.000 die niet naar de Belastingdienst hoeft. Geen kattenpis.
Let goed op één detail: de notaris kijkt naar de datum van overdracht, niet naar de datum van het tekenen van het koopcontract. Word je een paar weken voor de overdracht 35? Dan ben je het hele cadeau kwijt. En de woning moet je hoofdverblijf zijn, dus geen pied-à-terre voor in het weekend.
De bouwkundige keuring die iedereen overslaat
Hier wordt het lastig. In een oververhitte woningmarkt is “zonder voorbehoud” bieden bijna de regel geworden. Geen ontbindende voorwaarde voor financiering, geen voorbehoud van bouwkundige keuring. Dat scheelt de verkoper gedoe, en jouw bod komt sterker over.
Het probleem is dat je vervolgens een huis koopt dat je niet door een onafhankelijke bouwkundige hebt laten checken. Bij een tussenwoning uit 1975 met een leuke jaren-tachtig aanbouw vind je dan na een halfjaar dat de spouwmuur niet goed geïsoleerd is, dat de fundering verzakt, of dat het dak binnen twee jaar moet. Reparatiekosten die in de tienduizenden kunnen lopen, en die niemand je terugbetaalt.
Een eerste huis kopen draait minder om het juiste bod, en meer om weten wanneer je een biedoorlog moet verlaten. Een bouwkundig rapport van rond de €450 is bijna altijd de beste verzekeringspolis die je in dit traject kunt afsluiten, ook al zucht de makelaar.
Wat moet er klaar liggen voor je begint
Voordat je überhaupt naar bezichtigingen gaat, is het slimme moment om je financiële huiswerk op orde te hebben. Bij een hypotheekadviseur weten ze binnen een gesprek wat je realistisch kunt lenen, gegeven jouw inkomen, eventuele schulden (ja, ook studieschuld) en spaargeld. Een berekening op een vergelijkingssite is een schatting. Een gesprek geeft je een document dat verkopers serieus nemen.
Daarnaast: je BKR-registratie checken, je laatste drie loonstroken paraat hebben, en als je samen koopt ook die van je partner. Hoe sneller je een compleet dossier kunt aanleveren na een geaccepteerd bod, hoe meer rust het hele proces voor je heeft.
Geen huis koop je in één weekend, en niemand heeft een eerste keer foutloos doorgewerkt. Maar de kopers die het uiteindelijk goed doen, zijn niet degenen met het hoogste bod. Het zijn degenen die weten welke regeling ze niet mogen missen, en welke voorzichtigheid ze niet mogen overslaan.
Video en rekenvoorbeeld toegevoegd op 27 oktober 2026. Broncontrole: Vereniging Eigen Huis over eigen geld, NHG-grens en provisie in 2026 en voorwaarden voor de startersvrijstelling bij de Belastingdienst. De video bevat een AI-gegenereerde voice-over. Dit is algemene uitleg, geen persoonlijke hypotheekberekening.
Bart
Bart schrijft voor beginner.nl over situaties die mensen in het leven voor het eerst tegenkomen — van een huis kopen tot een eerste baan, van studiefinanciering tot samenwonen. Geen vakjargon, geen verkoopprietjes, geen 'in deze blog leggen we uit'. Bart gelooft in eerlijke informatie zoals je die van een vriend zou willen krijgen die er net iets langer over heeft nagedacht dan jij. Hij is een vaste pen achter de praktische gidsen van beginner.nl en richt zich op de onderwerpen waar beginners écht mee zitten: kosten, valkuilen, en wat ze je niet vertellen tot je het te laat ontdekt.
Meer van Bart
