Meer ruimte om te onderhandelen: zo bied je als starter slimmer op een huis

Voor het eerst in jaren hoef je als koper niet bij elke bezichtiging meteen je hoogste bod klaar te hebben. Er staan meer huizen te koop, ze blijven wat langer staan en niet elk huis gaat meer ver boven de vraagprijs weg. Dat geeft starters ruimte om rustiger en slimmer te bieden. Alleen bij de klassieke tussenwoning is de strijd nog even hevig als altijd.

Hieronder lees je wat de nieuwste cijfers zeggen en hoe je daar bij je eerste bod je voordeel mee doet.

Wat de cijfers over het derde kwartaal laten zien

De makelaarsvereniging NVM publiceerde op 8 oktober 2026 de cijfers over het derde kwartaal. Het aanbod van bestaande koopwoningen lag 24 procent hoger dan een jaar eerder, terwijl het aantal verkopen gelijk bleef. Een huis stond gemiddeld 31 dagen te koop, tegen 29 dagen een jaar eerder.

Overbieden is nog steeds normaal, maar minder vanzelfsprekend. Bij bijna twee derde van de verkochte woningen werd meer betaald dan de vraagprijs. Een jaar eerder was dat nog 71 procent. Volgens NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen krijgen kopers daardoor “bij sommige woningen meer ruimte om te onderhandelen”.

Het aanbod van tussen- en hoekwoningen groeide zelfs met 30 procent. Toch bleef de markt voor tussenwoningen volgens de NVM het krapst van alle woningtypen. Logisch eigenlijk, want dat is precies het huis waar starters, jonge gezinnen en doorstromers allemaal tegelijk naar zoeken.

Waar je als starter nu wel kunt onderhandelen

Meer ruimte geldt dus niet overal. Het helpt om eerst te bepalen in welk deel van de markt je zoekt.

• Appartementen. Vooral in de nieuwbouw is het aanbod groot, daar bestaat volgens de NVM 63 procent van wat te koop staat uit appartementen. Hier is de kans het grootst dat je rond of zelfs onder de vraagprijs kunt bieden.
• Huizen die langer te koop staan. Staat een woning al ruim langer dan een maand op de markt, dan heeft de verkoper minder belangstelling gehad dan gehoopt. Vraag de makelaar gerust hoeveel bezichtigingen en biedingen er zijn geweest.
• Huizen met achterstallig onderhoud of een slecht energielabel. De NVM zag dat woningen met goed onderhoud en een goed label gemiddeld 28 dagen te koop stonden, en woningen die daar slecht op scoren 36 dagen. Bij die laatste groep is er vaak ruimte, mits je goed weet wat het opknappen kost.
• Tussenwoningen. Hier is overbieden nog altijd eerder regel dan uitzondering. Kijk ook eens naar een hoekwoning of appartement in dezelfde buurt als het steeds misgaat.

Zo bied je slimmer op je eerste huis

Een goed bod begint niet bij de vraagprijs, maar bij wat vergelijkbare huizen in de buurt echt hebben opgebracht. Dit stappenplan helpt.

1. Weet wat je maximaal kunt lenen en betalen. Laat je hypotheek vooraf doorrekenen en reken ook met de bijkomende kosten. Hoeveel dat zijn lees je in kosten koper. Je maximale bod is het bedrag waarbij je maandlasten nog prettig voelen, niet het maximum dat de bank toestaat.
2. Zoek verkochte woningen in de straat of wijk op. Het Kadaster verkoopt koopsominformatie per adres, en een aankoopmakelaar heeft toegang tot de verkoopcijfers van collega’s. Zo zie je of de vraagprijs scherp of juist ruim is.
3. Plan een tweede bezichtiging. Met meer aanbod is daar weer tijd voor, en het is het moment om op dingen te letten die je de eerste keer mist, zoals vocht, het dak en de staat van de kozijnen.
4. Houd je voorbehouden erin. In de oververhitte markt van de afgelopen jaren lieten veel kopers het voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring vallen. Met meer keuze is dat minder nodig. Voor een starter met een krappe begroting is dat voorbehoud precies het vangnet dat je wilt.
5. Bied onderbouwd. Noem bij een bod onder de vraagprijs waarom, bijvoorbeeld de looptijd, het energielabel of het onderhoud dat nodig is. Een verkoper accepteert een redelijk verhaal sneller dan een kaal laag getal.
6. Bepaal vooraf je grens. Schrijf je maximale bedrag op voordat je gaat onderhandelen. In de spanning van een tegenbod schuift die grens anders zomaar op.

Ik merk dat veel starters nog in de reflex van een paar jaar geleden zitten, waarin je zonder voorbehoud en ver boven de vraagprijs moest bieden om überhaupt kans te maken. Die reflex is nu bij een flink deel van de huizen gewoon geldverspilling.

Een aankoopmakelaar, of zelf doen?

Een eigen makelaar kost geld, maar kent de verkoopcijfers in de buurt en weet hoe de verkopende makelaar werkt. Bij een tussenwoning waar tien kopers op afkomen kan dat het verschil maken. Bij een appartement dat al maanden te koop staat kun je ook prima zelf onderhandelen, zolang je je huiswerk doet. Kies je voor een makelaar, controleer dan eerst of hij betrouwbaar is, zoals we uitleggen in ons stuk over het nieuwe makelaarsregister.

Kopen nu of nog even wachten?

Meer aanbod en minder overbieden klinkt als een reden om te wachten tot het nog rustiger wordt. Maar de prijzen dalen niet. De gemiddelde verkoopprijs lag volgens de NVM 1,8 procent hoger dan een jaar eerder, en de markt is volgens hun krapte-indicator nog altijd krap. Wat er volgend jaar met de prijzen gebeurt, lees je in kopen of wachten als starter.

Mijn conclusie is dat het juiste huis niet goedkoper wordt door af te wachten, maar dat je er nu wel met meer rust en minder risico op kunt bieden. Gebruik die ruimte.