Borg niet terug na je huurcontract: dit zijn je rechten en zo eis je hem op
Verhuurder houdt je borg in? Sinds 2023 moet hij binnen 14 dagen terugbetalen. Dit mag hij wel en niet inhouden, en zo krijg je je geld terug in vier stappen.
Je hebt je eerste kamer of appartement netjes leeggeruimd, de sleutels ingeleverd en dan blijft het stil. De borg van twee maanden huur, vaak het grootste bedrag dat je ooit in één keer hebt overgemaakt, komt niet terug. Of er komt de helft, met een vage opmerking over “schoonmaakkosten”. Consumentenprogramma Radar deed op 10 september 2026 een oproep aan huurders die dit hebben meegemaakt, omdat het programma samen met de Woonbond en Stichting !WOON hoort dat verhuurders borg regelmatig onterecht inhouden. Goed nieuws: de regels zijn sinds 2023 een stuk duidelijker dan de meeste verhuurders doen voorkomen.
Wat de wet zegt sinds 1 juli 2023
Met de Wet goed verhuurderschap zijn drie dingen vastgelegd die je bij de eerste huurwoning meteen moet kennen. Het ministerie zet ze op de pagina over de waarborgsom van Volkshuisvesting Nederland op een rij.
| Regel (sinds 1 juli 2023) | Wat geldt |
|---|---|
| Maximale borg | twee keer de kale maandhuur (zonder servicekosten) |
| Terugbetalen zonder schade of achterstand | binnen 14 dagen na het einde van de huur |
| Terugbetalen bij verrekening | het restant binnen 30 dagen, met een specificatie |
| Wat mag worden ingehouden | huurachterstand, servicekosten, energieprestatievergoeding, schade die jij hebt veroorzaakt |
| Wat niet mag worden ingehouden | normale slijtage door gebruik, achterstallig onderhoud van de verhuurder |
De belangrijkste zin daarin is die over de bewijslast. Wil de verhuurder geld inhouden voor schade, dan moet hij aantonen dat die schade er bij jouw intrek nog niet was én dat jij ervoor verantwoordelijk bent. Kan hij dat niet, dan mag hij niets inhouden. Een verkleurde vloer na drie jaar wonen, een paar schroefgaten van een plank, een matras dat “niet meer fris ruikt”: dat is gebruik, geen schade. Professionele schoonmaak mag alleen als de woning echt vies is achtergelaten, niet als standaardpost.
Let op: de Huurcommissie speelt bij borggeschillen geen rol. Je kunt terecht bij het Juridisch Loket, bij de gemeente (die de wet moet handhaven) en uiteindelijk bij de kantonrechter. Dat klinkt zwaar, maar de eerste stappen doe je gewoon zelf.
Zo krijg je je borg terug
- Zoek je bewijs bij elkaar. De opnamestaat of het inspectierapport van toen je erin trok, de foto’s die je (hopelijk) bij intrek en vertrek hebt gemaakt, de datum waarop je de sleutels hebt ingeleverd en het bankafschrift van de betaalde borg. Geen opnamestaat bij intrek? Dan staat de verhuurder juist zwakker, want hij kan niet bewijzen hoe de woning was.
- Stuur na 14 dagen een schriftelijk verzoek. Een mail is genoeg, maar zet er de feiten in: einddatum huur, bedrag van de borg, en de wettelijke termijn van 14 dagen. Vraag om terugbetaling binnen 7 dagen op je rekeningnummer. Het Juridisch Loket heeft een voorbeeldbrief voor het terugvragen van borg die je kunt overnemen.
- Vraag een specificatie als er wordt ingehouden. De verhuurder moet per post opgeven wat hij inhoudt en waarom, met de onderbouwing. “Schoonmaak en herstel, 400 euro” is geen specificatie. Vraag om facturen of offertes en om het bewijs dat de schade er bij intrek niet was. Vaak smelt het bedrag hier al.
- Meld het en ga naar de kantonrechter. Blijft de verhuurder weigeren, meld hem dan bij het meldpunt goed verhuurderschap van je gemeente; die kan een boete opleggen. Voor je eigen geld stap je naar de kantonrechter. Bij bedragen onder de 25.000 euro heb je geen advocaat nodig, de griffiekosten zijn voor een particulier enkele tientjes tot ruim honderd euro en je krijgt ze terug als je wint. Een rechtsbijstandverzekering (vaak via je ouders tot je op jezelf woont) neemt dit ook uit handen.
Wat je bij je volgende kamer anders doet
Het grootste deel van deze ellende ontstaat op de dag dat je de sleutel krijgt, niet op de dag dat je hem inlevert. Loop de woning bij intrek samen met de verhuurder door en leg alles vast: elke kras, elke vlek, elke kapotte lamel. Maak foto’s met datum en stuur ze dezelfde dag per mail naar de verhuurder, dan staat de datum onbetwistbaar vast. Vraag ook meteen om het rekeningnummer waar de borg naartoe gaat en of het om een borg of om een “administratievergoeding” gaat; dat laatste mag namelijk niet.
Bij vertrek doe je hetzelfde: plan een oplevering met de verhuurder erbij, laat hem tekenen voor de staat van de woning en maak opnieuw foto’s. Weiger een oplevering zonder rapport. Wie dit regelt, heeft in de praktijk zelden een borgprobleem. Op onze checklist voor op kamers gaan staat de intrekinspectie daarom bovenaan.
Ik snap dat je bij je eerste huurwoning blij bent dat je überhaupt iets hebt en niet meteen lastig wilt doen. Maar een verhuurder die twee maanden huur onder zich houdt, rekent precies op die schroom. Je vraagt geen gunst, je vraagt je eigen geld terug binnen een termijn die in de wet staat. Heb je verder het gevoel dat je te veel betaalt, lees dan ook hoe je huurverlaging aanvraagt en wat een verhuurder mag vragen bij een huurderswissel. En heb je je borg niet of maar deels teruggekregen, vul dan het formulier van Radar in; hoe meer meldingen, hoe groter de kans dat gemeenten er echt op gaan handhaven.
