Nieuwe huurwoning? Zo zit het met de extra huurverhoging bij een wissel

Je hebt eindelijk een huurwoning gevonden, je tekent het contract en dan hoor je van de buurvrouw wat de vorige bewoner betaalde. Vaak scheelt dat honderden euro’s per maand. Dat gevoel klopt: de huur van een woning gaat meestal juist omhoog op het moment dat er een nieuwe bewoner in komt.

De Woonbond zette de huurcijfers over 2026 op een rij in het bericht Voor derde jaar op rij grote huurstijging. Alle huren samen stegen dit jaar met 4,4 procent. Reken je de woningen die van bewoner wisselden er niet in mee, dan blijft er 3,8 procent over. Dat verschil van zes tienden van een procentpunt is precies wat er gebeurt zodra een woning leegkomt en opnieuw wordt verhuurd.

Waarom de huur juist bij een wissel omhoog gaat

Zolang jij in een woning blijft zitten, is je verhuurder gebonden aan een maximum voor de jaarlijkse verhoging. Hij mag er niet zomaar bovenop. Maar dat maximum hangt aan het contract, niet aan de woning. Zodra het contract eindigt en de woning leegkomt, wordt de huurprijs opnieuw bepaald voor de volgende bewoner. In de sector heet dat harmonisatie, en het is voor verhuurders het enige moment waarop ze een achtergebleven huur in een keer kunnen bijtrekken.

Dat verklaart ook waarom het verschil per soort verhuurder anders uitpakt. Bij woningcorporaties kwam de stijging inclusief die wisselingen op 4,4 procent uit, in de vrije sector op 4,5 procent, en bij particuliere verhuurders van sociale huurwoningen op 4,1 procent. Het zijn geen dramatische verschillen, maar ze vertellen wel waar de ruimte zit.

Wat een verhuurder bij een nieuw contract mag vragen

Hier zit de denkfout die veel starters maken: ze denken dat het maximale verhogingspercentage ook geldt als zij nieuw komen wonen. Dat is niet zo. Die percentages, dit jaar 4,1 procent voor een sociale huurwoning vanaf 1 juli en 4,4 procent in de vrije sector, gaan over een huur die doorloopt. Bij een nieuw contract begint de rekensom opnieuw.

Dat wil niet zeggen dat alles mag. De huurprijs van een woning wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel, beter bekend als de puntentelling. Oppervlakte, energielabel, buitenruimte, keuken, sanitair en de WOZ-waarde leveren allemaal punten op, en die punten bepalen wat de woning maximaal mag kosten. Tot en met 186 punten is die huurprijs gereguleerd; daarboven mag de verhuurder zelf een prijs vragen. De Huurcommissie legt op haar site uit hoe die telling werkt en heeft er een rekenhulp voor.

Sinds de Wet betaalbare huur moet een verhuurder van een gereguleerde woning die puntentelling ook bij het huurcontract voegen. Krijg je hem niet, dan is dat geen detail dat je later wel regelt. Vraag ernaar voordat je tekent.

Zo controleer je of je te veel betaalt

Tel de punten van je woning na met de rekenhulp van de Huurcommissie. Kom je onder de 187 punten uit en betaal je meer dan bij dat aantal punten hoort, dan betaal je te veel en kun je de huurprijs laten toetsen. Voor die toetsing van de aanvangshuurprijs geldt een termijn na de ingangsdatum van je contract, dus stel het niet uit tot je een jaar zit.

Let daarbij ook op de servicekosten. Een huur die keurig binnen de puntengrens blijft terwijl er tweehonderd euro aan vage kosten naast staat, is een oude truc. Servicekosten horen te gaan over werkelijke kosten, met een jaarlijkse afrekening.

Wat dit betekent als je nu zoekt

Drie dingen die je vandaag kunt doen. Reken met de huur die in de advertentie staat, niet met het bedrag dat de vorige bewoner betaalde; dat bedrag komt niet terug. Vraag voor de bezichtiging al om de puntentelling, want een verhuurder die daar omheen draait vertelt je daarmee genoeg. En als je met zijn tweeen huurt, bedenk dan wie er precies op het contract komt: staan jullie er allebei op, dan is de kans groot dat jullie ook allebei voor de hele huur aansprakelijk zijn. Wat dat betekent, lees je in ons artikel over hoofdelijke aansprakelijkheid.

Ik snap heel goed dat je op een krappe markt niet moeilijk wilt doen over papieren. Toch is dat precies het moment waarop je nog iets te zeggen hebt. Zodra je hebt getekend, is de puntentelling opvragen een klacht geworden in plaats van een vraag. En als je nu toch aan het rekenen bent: het is de moeite waard om er de vergelijking tussen huren en kopen naast te leggen, want bij deze huurniveaus valt die som soms anders uit dan je denkt.