Je scrolt door Funda, ziet een lichte woonkamer met een strakke keuken en plant meteen een bezichtiging. Eenmaal binnen staat er een muur waar op de foto geen muur stond, en de keuken is twintig jaar ouder. Steeds meer kopers maken dit mee. Makelaars poetsen woningen op met kunstmatige intelligentie, schreef NU.nl op 13 oktober. Ze richten lege kamers in, breken digitaal muren door en verschuiven soms ook deuren of ramen. Een lezer vertelde dat ze van de keuken, woonkamer en tuin van een huis alleen AI-beelden te zien kreeg, en daardoor niet eens wist of bezichtigen zin had.
Voor een starter die nog weinig huizen van binnen heeft gezien, is dat lastig. Je hebt minder vergelijkingsmateriaal en je tijd en vrije dagen zijn beperkt. Gelukkig kun je een advertentie grotendeels thuis al controleren, met openbare gegevens die de makelaar niet kan bijwerken.
Wat er wel en niet mag op Funda
AI-beelden zijn op Funda niet verboden. Volgens een woordvoerder van het platform mogen makelaars er een lege kamer mee inrichten of een andere interieurstijl laten zien. Er gelden wel regels. Een AI-beeld mag het huis niet anders voorstellen dan het is of kan worden. Een ruimte mag niet groter lijken, en ramen en deuren mogen niet worden verplaatst als dat bouwkundig niet kan. Een AI-beeld mag ook niet de hoofdfoto zijn, behalve bij nieuwbouw, en op de afbeelding zelf moet staan dat die met AI is gemaakt.
Dat laatste is je eerste houvast. Zie je een label, dan weet je dat het om een sfeerbeeld gaat. Het lastige zit in de beelden zonder label, en in advertenties die wel netjes labelen maar verder vrijwel geen echte foto’s laten zien. Dat laatste vind ik zelf het grootste waarschuwingssignaal. Een verkoper die niets te verbergen heeft, laat ook de huidige staat zien.
Zo check je de woning voordat je gaat kijken
De kern van deze aanpak is simpel. Vergelijk wat de foto’s suggereren met gegevens die niet uit de handen van de makelaar komen.
Oppervlakte en bouwjaar in het BAG. Elke woning in Nederland staat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. In het BAG-viewer van het Kadaster zie je met het adres het geregistreerde bouwjaar en de gebruiksoppervlakte. Klopt die oppervlakte ongeveer met wat Funda noemt, en voelt de woonkamer op de foto’s ook zo groot? Lijkt een kamer op de beelden ruim terwijl het hele huis klein is geregistreerd, dan is dat een vraag voor de makelaar.
De plattegrond naast de foto’s. Een plattegrond is lastiger te verfraaien dan een foto. Leg hem naast elk beeld en loop in gedachten door het huis. Waar zit de deur van de slaapkamer, aan welke kant valt het licht binnen, waar staat de dragende muur? Bij de woning in het NU.nl-artikel was op een AI-beeld de balkondeur uit de slaapkamer verdwenen. Met de plattegrond ernaast zie je dat in een paar tellen.
De buitenkant via Street View. Ramen en de gevel kun je controleren met Google Street View of een satellietkaart. Een raam dat op de foto groter is, of een tuin die een stuk dieper lijkt, valt daar meteen op. Kijk ook naar de datum van de opname, want die staat erbij.
Het energielabel. Een gloednieuwe keuken en strak gestucte muren op de foto passen niet goed bij een oud huis met een slecht label. Het label van een woning zoek je op via de website van de overheid. Wat de letters zeggen over isolatie en stookkosten, lees je in het stuk over energielabel A tot G.
Vraag naar de originele foto’s. Vereniging Eigen Huis raadt aan om de makelaar te vragen welke beelden gegenereerd of digitaal aangepast zijn, en om de bewerkte beelden te vergelijken met originele foto’s, plattegronden en de opgegeven oppervlakte. Stuur gewoon een mail met de vraag om de onbewerkte foto’s van de ruimtes die alleen als AI-beeld in de advertentie staan. Komt er geen antwoord, dan zegt dat ook iets.
Bij de bezichtiging zelf
Neem de plattegrond en een paar schermafbeeldingen van de advertentie mee, en loop ze kamer voor kamer na. Een lasermeter of gewoon een rolmaat helpt bij twijfel over een maat. Let vooral op de dingen die je later geld kosten, zoals de staat van de keuken en badkamer, vochtplekken en de kozijnen. Een AI-beeld van een opgeknapte badkamer laat zien wat er kan, niet wat het kost. Reken dat bedrag mee voordat je gaat bieden op het huis.
Als een advertentie echt misleidt
Klopt een beeld niet met de werkelijkheid, bijvoorbeeld omdat een kamer groter is gemaakt of een raam is verplaatst, dan kun je dat bij Funda melden. Het platform onderzoekt zo’n melding en vraagt de makelaar zo nodig de advertentie aan te passen. Doet de makelaar dat niet, dan kan Funda de advertentie offline halen. Een melding kost je weinig tijd en helpt de volgende koper.
Mijn advies blijft om AI-beelden te zien als wat ze zijn, een sfeerimpressie van wat er mogelijk is. Je koopt het huis zoals het nu is, met de muren waar ze nu staan. Wie dat vooraf thuis controleert, bezichtigt minder huizen voor niets en houdt meer energie over voor de woning die wel klopt.
Bart
Bart schrijft voor beginner.nl over situaties die mensen in het leven voor het eerst tegenkomen — van een huis kopen tot een eerste baan, van studiefinanciering tot samenwonen. Geen vakjargon, geen verkoopprietjes, geen 'in deze blog leggen we uit'. Bart gelooft in eerlijke informatie zoals je die van een vriend zou willen krijgen die er net iets langer over heeft nagedacht dan jij. Hij is een vaste pen achter de praktische gidsen van beginner.nl en richt zich op de onderwerpen waar beginners écht mee zitten: kosten, valkuilen, en wat ze je niet vertellen tot je het te laat ontdekt.
Meer van Bart
