Huis met slechte fundering kopen met NHG: vanaf 2027 leen je mogelijk minder

Koop je je eerste huis met NHG en heeft dat huis een slechte fundering, dan kan je hypotheek vanaf 2027 lager uitvallen. De Nationale Hypotheek Garantie maakte dat vandaag bekend, meldt NU.nl. Geldverstrekkers moeten dan de verwachte kosten van funderingsherstel meewegen bij wat je maximaal mag lenen. Voor starters is dat belangrijk, omdat juist de oudere rijtjeshuizen en bovenwoningen die nog betaalbaar zijn vaak in de risicogroep vallen. Hieronder lees je wat er precies verandert, welke datum voor jou telt en wat je nu al kunt doen.

Wat NHG vanaf 2027 anders doet

Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een inschatting van het funderingsrisico, in klassen van A (laag) tot en met E (hoog). Wat dat label betekent en hoe de taxateur ertoe komt, lees je in ons stuk over het funderingslabel. Tot nu toe was dat label vooral informatie. Vanaf 1 januari 2027 krijgt het bij een hypotheek met NHG harde gevolgen.

Volgens het persbericht van NHG van 27 oktober 2026 werkt het in drie stappen.

1. Heeft het huis klasse D of E, dan is een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Een erkende deskundige kijkt ter plekke naar signalen als scheuren, klemmende ramen en deuren of vocht. De fundering wordt daarbij niet blootgelegd.
2. Dat onderzoek geeft als uitslag laag, midden of hoog. Bij laag of midden stelt NHG geen extra eisen.
3. Is de uitslag hoog, dan moet de geldverstrekker de indicatieve herstelkosten meewegen. Je kunt nog steeds een hypotheek met NHG krijgen, maar het bedrag kan lager uitvallen.

“Wie een huis koopt, moet weten waar hij financieel aan toe is”, zegt NHG-directeur Roald van der Linde in het persbericht. Het doel is te voorkomen dat je een huis koopt dat op papier betaalbaar lijkt, en een paar jaar later voor een herstelrekening staat die je niet kunt betalen. Herstel van een fundering kost volgens NHG al snel tienduizenden euro’s, soms meer.

Waarom dit voor starters harder aankomt

Ik vind de regel op zich verstandig. Een starter die net genoeg spaargeld heeft voor de kosten koper, kan een funderingsherstel van tienduizenden euro’s simpelweg niet opvangen. Dan kun je het beter vooraf weten dan achteraf. Maar het betekent ook dat de rekensom voor sommige huizen gewoon niet meer sluit.

NHG brengt de indicatieve herstelkosten namelijk in mindering op de maximaal toegestane financieringslast, zo staat in de uitleg voor hypotheekadviseurs. Simpel gezegd gaat er van de maandlasten die je volgens de leennormen mag dragen een deel af voor die verwachte herstelkosten. Wat je daardoor minder kunt lenen, moet uit eigen geld komen, of je moet een lager bod doen. Voor iemand die al tegen zijn maximale hypotheek aan zit, is dat vaak het einde van dat ene huis.

Het speelt bovendien precies in het prijssegment waar starters zoeken. Volgend jaar gaat de NHG-grens naar 500.000 euro, zoals we schreven in ons stuk over de nieuwe NHG-grens. Meer huizen vallen daardoor onder NHG, en dus ook onder deze funderingsregel.

Er zijn uitzonderingen, maar die zijn niet voor jou als koper bedoeld. NHG laat de geldverstrekker alleen ruimte als iemand die al een huis heeft, extra wil lenen voor noodzakelijk onderhoud, na een scheiding in het huis blijft of in betalingsproblemen zit. Dat staat op de NHG-pagina over woningen met funderingsrisico.

Welke datum voor jou telt

Dit is het punt dat in de berichtgeving makkelijk verdwijnt. Het gaat niet om de dag waarop je het huis koopt of de dag van de taxatie. Het gaat om de datum van het bindend aanbod van de geldverstrekker. Wordt dat vóór 1 januari 2027 uitgebracht, dan gelden de huidige regels. Op of na 1 januari 2027 gelden de nieuwe regels, ook als het taxatierapport al eerder is gemaakt.

Dat heeft twee gevolgen. Koop je nu, en duurt het nog weken voordat je bank het bindend aanbod stuurt, dan kun je zomaar in de nieuwe regels vallen. En een taxatierapport is zes maanden geldig. Een rapport van november kan in februari nog gebruikt worden, maar mist dan mogelijk de indicatieve herstelkosten. Bij een hoog risico zijn die kosten wel nodig, en dan moet je alsnog een nieuw rapport laten maken of rekent de geldverstrekker ze uit via de kostencalculator van KCAF. Dat kost tijd, en tijd is precies wat je tussen bod en overdracht niet hebt.

Wel goed nieuws. Volgens NHG zet de NWWI-taxateur sinds 1 oktober 2026 de indicatieve herstelkosten van KCAF al standaard in de bijlage van het funderingsrisicorapport, bij woningen met klasse D of E. In veel rapporten van nu staan ze er dus al in.

Wat je nu al kunt doen

De definitieve regels staan in de Voorwaarden en normen 2027, die NHG op 30 oktober 2026 publiceert. Je hoeft daar niet op te wachten om je huiswerk te doen.

• Vraag vóór je bod naar de fundering. Bouwjaar, type fundering en eerder onderzoek kun je bij de verkopend makelaar opvragen. De vragen die je stelt en de kaarten die je zelf raadpleegt, staan in ons stuk over het funderingslabel.
• Kijk bij klasse D of E meteen naar het onderzoek. NHG raadt adviseurs aan om een verkennend funderingsonderzoek alvast te laten doen als dat er nog niet is. Dan loop je later geen vertraging op, en voorkom je dat de bank je aanvraag in een laat stadium alsnog afwijst.
• Zet een voorbehoud in je bod. Een ontbindende voorwaarde voor de fundering beschermt je als het onderzoek een hoog risico laat zien. Zonder die voorwaarde zit je vast aan een koop die je misschien niet meer kunt financieren.
• Vraag je adviseur welke regels voor jouw aanvraag gelden. Verwacht je een bindend aanbod rond de jaarwisseling, bespreek dan nu al wat de nieuwe regels voor jouw maximale hypotheek betekenen.

Mijn advies is om een huis met klasse D of E niet bij voorbaat af te schrijven. Het label is een inschatting op afstand, en levert het verkennende onderzoek laag of midden op, dan verandert er voor je hypotheek niets. Maar ga er ook niet van uit dat het wel meevalt. Plan het onderzoek in vóór je je eerste huis definitief koopt, en zorg dat je weet wat je doet als de uitslag hoog is. Hoe je van bod naar sleuteloverdracht gaat en waar zo’n voorbehoud in past, lees je in onze gids voor je eerste koophuis.