Huis met label E, F of G kopen: wat 20.000 euro extra lenen per maand kost
Vanaf 2027 leen je met NHG bij label E, F of G standaard 20.000 euro extra voor verduurzaming. Wat dat per maand kost, wat je terugkrijgt en wanneer je afziet.
Koop je vanaf januari 2027 een huis met energielabel E, F of G en sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af, dan leen je standaard 20.000 euro extra om het huis te verduurzamen. Dat geld komt in een bouwdepot. Independer rekende uit wat dat per maand kost, en de uitkomst valt mee. Voor een starter die naar een ouder huis kijkt, is het toch de moeite om te snappen hoe de regel werkt, want hij bepaalt hoeveel je leent, wat je per maand betaalt en wat je huis later waard is.
Hoe de nieuwe regel werkt
Extra lenen voor verduurzaming kon binnen NHG al, maar dan moest je het zelf aanvragen. Vanaf januari is het omgedraaid. Het budget wordt standaard meegenomen, en wil je het niet, dan teken je een verklaring dat je er geen gebruik van maakt. Het is dus geen verplichting, benadrukt een hypotheekadviseur in het stuk van Independer. De regel geldt alleen voor grondgebonden woningen, niet voor appartementen.
Het geld gaat in een bouwdepot. Je hoeft vooraf niet aan te geven welke maatregelen je neemt, dus je kunt daar nadenken als de hypotheek rond is. Je hebt twee jaar de tijd om het te besteden. Wat er daarna nog in het depot staat, wordt afgelost op je hypotheek. Wil je meer doen, dan kan het budget binnen NHG oplopen tot 30.000 euro of 106 procent van de woningwaarde.
Tegelijk gaat de NHG-grens in 2027 naar 500.000 euro. Wat die hogere grens voor jou betekent en wat NHG je kost, staat in ons stuk over de NHG-grens van 500.000 euro. Ook voor huizen met een slechte fundering veranderen de NHG-regels, lees je in ons stuk over funderingsproblemen en NHG.
Wat 20.000 euro extra per maand kost
Twee hypotheekdeskundigen rekenden voor Independer door wat het bouwdepot met je maandlasten doet bij een hypotheek van 500.000 euro. Ze kwamen allebei uit op een verschil van zo’n 60 tot bijna 70 euro per maand. Een van hen gaf de netto bedragen.
| Situatie | Netto maandlast |
|---|---|
| Woning met label C, zonder bouwdepot | 1.751 euro |
| Woning met label E, met bouwdepot van 20.000 euro | 1.819 euro |
| Verschil | 68 euro |
Zolang het geld nog in het depot staat, krijg je er rente over terug. Volgens Independer betaal je daardoor netto bijna geen rente over het verduurzamingsdeel zolang je het niet hebt uitgegeven. De extra lasten beginnen pas echt als het geld is besteed. Leen je minder dan 500.000 euro, dan blijft het bedrag voor die 20.000 euro ongeveer gelijk, want de extra lening is in elk geval even groot.
Vergeet daarbij de eenmalige kosten van NHG niet. Je betaalt een premie van 0,4 procent over het hele hypotheekbedrag, dus ook over de 20.000 euro extra. Dat is 80 euro voor het verduurzamingsdeel. Daar staat tegenover dat je met NHG meestal een lagere rente krijgt.
Wat je ervoor terugkrijgt
Een hogere maandlast alleen zou een slechte deal zijn. Maar je krijgt er drie dingen voor terug. De eerste is een lagere energierekening. Volgens een hypotheekexpert van Independer is de kans groot dat de besparing de extra 60 euro per maand compenseert. Hoeveel dat in jouw huis is, hangt af van wat je doet. Een combinatie van dak- en spouwmuurisolatie met een warmtepomp levert volgens haar meerdere labelstappen op.
De tweede is subsidie. Voor isolatie en warmtepompen kun je ISDE-subsidie krijgen, al gaat die voor sommige maatregelen in 2027 omlaag. Wat dat voor je timing betekent, lees je in ons stuk over de lagere ISDE-subsidie in 2027.
De derde is de waarde van je huis. NHG onderzocht vorig jaar wat een beter label doet bij verkoop. Eén stap, bijvoorbeeld van E naar D, levert gemiddeld 1,4 procent meer op.
| Labelstap | Gemiddelde waardestijging volgens NHG | Bij een huis van 400.000 euro |
|---|---|---|
| E naar D | 1,4 procent | 5.600 euro |
| G naar D | 6,7 procent | 26.800 euro |
| G naar C | 10,2 procent | 40.800 euro |
Die laatste kolom heb ik zelf uitgerekend met de percentages van NHG, als illustratie. Het zijn gemiddelden, geen garantie voor jouw straat. Maar ze laten wel zien dat een investering van 20.000 euro in een huis met label G zich bij verkoop goed kan terugbetalen.
Wanneer je het budget beter niet gebruikt
Ik snap starters die voor de laagste maandlast gaan, en dat zegt ook de expert van Independer. Als je hypotheek al tegen je maximum aan zit, kunnen 68 euro per maand net te veel zijn. Toch zou ik bij een huis met label E, F of G niet te snel tekenen dat je het budget niet wilt. Isoleren is achteraf duurder als je het met een persoonlijke lening moet betalen, en de rente daarop is hoger dan die op je hypotheek.
Er zijn wel situaties waarin afzien logisch is. Heb je zelf genoeg spaargeld om de isolatie te betalen, of is het huis al grotendeels geïsoleerd en is het slechte label vooral een papieren kwestie, dan heb je het geld misschien niet nodig. Een nieuw energielabel aanvragen kost geld, en volgens de adviseur in het stuk weegt dat niet altijd op tegen een iets lagere rente. Sommige banken geven wel een rentekorting na verduurzaming. Vraag daar naar bij je adviseur.
Weet je niet goed wat het label van een huis zegt, lees dan eerst ons stuk over energielabel A tot G. En gebruik het budget waarvoor het bedoeld is. Een nieuwe keuken uit het bouwdepot betalen gaat niet, en als het huis in de winter koud blijft, heb je er ook weinig aan.
