Heb je een nieuwbouwhuis gekocht, dan kan de bouw de komende weken onverwacht stilvallen. Twee bureaus die bouwprojecten controleren mogen dat werk per direct niet meer doen, meldde NU.nl op 10 november. Samen hebben ze ongeveer 1400 lopende bouwprojecten onder hun hoede, verspreid over zo’n 250 gemeenten. Zonder zo’n controleur mag er wettelijk niet worden doorgebouwd. Wat betekent dat als jij op een opleverdatum zit te wachten, en wat kun je doen als die verschuift?
Wat er aan de hand is
Onder de wet voor kwaliteitsborging in de bouw controleert een onafhankelijke kwaliteitsborger of een bouwproject aan de bouwregels voldoet. Hij gebruikt daarvoor een goedgekeurd keuringsinstrument. Instrumentaanbieder Apexion heeft nu de toestemming ingetrokken voor twee van die bureaus, Bureau Kwaliteitsborging uit Amersfoort en Stichting Bureau WKB uit Tilburg. Volgens Apexion voldoen ze niet aan de eisen voor opleiding, kennis en ervaring. Beide waren al eerder geschorst.
Bouwers die met deze bureaus werken, moeten zo snel mogelijk een andere kwaliteitsborger zoeken. Er zijn er volgens NU.nl nog 69 in Nederland. Bij de eerdere schorsing werden er zo’n 150 projecten overgenomen door andere bureaus. Hoeveel van de 1400 projecten inmiddels al een nieuwe controleur hebben, kon de toelatingsorganisatie niet zeggen.
Bouwt een bouwer zonder kwaliteitsborger door, dan legt de gemeente het werk stil. Bovendien kan een geweerd bureau geen opleverdossier meer goedkeuren. Zonder die verklaring dat het gebouw aan alle bouwregels voldoet, geeft de gemeente geen toestemming en mag het huis niet in gebruik worden genomen. Voor jou als koper is dat het echte risico: niet alleen later bouwen, maar ook later erin mogen.
Eerst uitzoeken of jouw project geraakt wordt
Je hoeft niet te gissen. Vraag de bouwer of ontwikkelaar schriftelijk welke kwaliteitsborger op jouw project zit, en of dat een van de twee genoemde bureaus is. Is dat zo, vraag dan wanneer er een nieuwe borger is en wat dat voor de planning betekent. Door het mailtje te bewaren heb je meteen een datum waarop je de vertraging hebt aangekaart.
Wat je contract zegt over de opleverdatum
Je rechten bij vertraging staan in je koop- en aannemingsovereenkomst. Vaak staat er naast een uiterste opleverdatum vooral een aantal werkbare dagen in. Volgens Univé vind je daar drie dingen:
- het aantal werkbare dagen dat de bouwer heeft;
- het moment waarop de telling begint, vaak de dag waarop de vloer van de begane grond is gelegd;
- de maximale bouwtijd of uiterste opleverdatum.
Niet-werkbare dagen tellen niet mee. Dat zijn weekenden, feestdagen, de bouwvak en dagen met slecht weer. Vaak geldt een dag als niet-werkbaar als de aannemer minstens vijf uur geen mensen of machines kan inzetten. Of stilstand door een ontbrekende kwaliteitsborger als niet-werkbare dag telt of als vertraging van de bouwer zelf, hangt af van de afspraken in jouw contract. Lees die passage dus goed. Je kunt de aannemer om een overzicht van de werkbare en niet-werkbare dagen vragen.
Recht op een vergoeding per dag
Wordt de afgesproken bouwtijd overschreden, dan heb je volgens Knab recht op een schadevergoeding per kalenderdag, vanaf het moment van overschrijding tot de werkelijke oplevering. Hoe hoog die is, staat in je contract. Die vergoeding mag je verrekenen met het bedrag dat je de aannemer nog moet betalen.
Een vergoeding komt niet vanzelf. Wijs de aannemer er schriftelijk op dat de bouw langer duurt dan afgesproken. Knab raadt aan zo nodig twee aangetekende brieven te sturen: een zodra je merkt dat de oplevering te laat is, en een tweede als de nieuwe opleverdatum bekend is. Bewaar daarnaast planningen, mails en notulen van kopersavonden.
Houd ook bij welke extra kosten je door de vertraging maakt, bijvoorbeeld langer huur betalen of opslag van je spullen. Dan weet je straks of de dagvergoeding die kosten dekt.
Als het huis wel klaar is maar de papieren niet
Door deze zaak kan het voorkomen dat de woning bijna af is, maar het opleverdossier nog niet is goedgekeurd. Laat je dan niet opjagen. Volgens Knab mag je de oplevering weigeren als de woning niet klaar is voor bewoning. En bij de oplevering kun je 5 procent van de aanneemsom bij de notaris in depot laten zetten, als zekerheid dat gebreken uit het opleveringsrapport binnen drie maanden worden hersteld.
Werkt de bouwer niet mee, dan noemt Knab drie wegen: betalen onder protest, via een procedure de sleutel opeisen, of de bouwer in gebreke stellen. Met een rechtsbijstandverzekering of advies van een jurist sta je in zo’n geval sterker, want de precieze afspraken in je contract geven de doorslag.
Je hypotheek en je planning
Een verschuiving van de oplevering raakt ook je eigen planning. Denk aan de opzegtermijn van je huurhuis of kamer, en aan de termijnen van je hypotheek. Vraag je hypotheekadviseur wat een latere oplevering voor jou betekent. Ben je bang dat de bouwer het niet redt, dan is het goed om te weten of je huis onder een garantieregeling zoals die van Woningborg valt; die dekt tijdens de bouw ook het geval dat de aannemer failliet gaat.
Vertraging bij nieuwbouw kan ook andere oorzaken hebben. Eerder schreven we al over de aansluitstop op het stroomnet in Gelderland en Utrecht, waardoor sommige nieuwbouwhuizen later stroom krijgen. De aanpak is in beide gevallen dezelfde: contract erbij, schriftelijk vastleggen en de vergoeding per dag niet laten liggen.
Bart
Bart schrijft voor beginner.nl over situaties die mensen in het leven voor het eerst tegenkomen — van een huis kopen tot een eerste baan, van studiefinanciering tot samenwonen. Geen vakjargon, geen verkoopprietjes, geen 'in deze blog leggen we uit'. Bart gelooft in eerlijke informatie zoals je die van een vriend zou willen krijgen die er net iets langer over heeft nagedacht dan jij. Hij is een vaste pen achter de praktische gidsen van beginner.nl en richt zich op de onderwerpen waar beginners écht mee zitten: kosten, valkuilen, en wat ze je niet vertellen tot je het te laat ontdekt.
Meer van Bart
