Bijna 16 procent van de aangeboden woningen kreeg in het derde kwartaal van 2026 een lagere vraagprijs, ongeveer één op de zes. Dat is het hoogste aandeel sinds Huispedia in 2023 begon met meten, meldde RTV Oost op basis van cijfers van dat platform. De gemiddelde verlaging was 40.850 euro. Dat klinkt alsof je als starter nu overal onder de vraagprijs kunt bieden. Zo simpel is het niet. Hieronder lees je wanneer het wel kan en hoe je zo’n bod voorstelt.
Wat de cijfers wel en niet zeggen
Er loopt tegelijk een tweede cijfer dat de andere kant op wijst. Volgens de NVM ging in het derde kwartaal nog altijd bijna twee derde van de verkochte bestaande woningen boven de vraagprijs weg, tegen 71 procent een jaar eerder. Huispedia-woordvoerder Jimmy Lange spreekt van een duidelijke tweedeling. Goed geprijsde huizen gaan snel en vaak boven de vraagprijs, te hoog ingezette huizen blijven staan.
Ook een verlaging is dus geen koopje. Welingelichte Kringen schrijft dat bijna een derde van de verlaagde woningen in het tweede kwartaal onder de nieuwe vraagprijs werd verkocht. Dat is veel, maar het betekent ook dat ruim twee derde dat niet deed. Vaak was de oude prijs simpelweg te hoog en is de nieuwe prijs gewoon de echte. En andersom kan een lage vraagprijs juist bedoeld zijn om biedingen uit te lokken, zegt Lange.
Zo zoek je op of een prijs is verlaagd
Funda laat eerdere vraagprijzen niet zien, schrijft Welingelichte Kringen. Huispedia en Huisverklikker houden de prijsgeschiedenis wel bij. Zoek het adres daar op voordat je een bod bedenkt, en noteer drie dingen.
- Hoe hoog de oorspronkelijke vraagprijs was.
- Wanneer de verlaging kwam. Dat gebeurt meestal zo’n drie maanden na de start van de verkoop.
- Hoe lang het huis nu in totaal te koop staat. De NVM kwam in het derde kwartaal uit op gemiddeld 31 dagen, dus drie maanden is ruim langer dan normaal.
Drie signalen dat een bod onder de vraagprijs kans maakt
Op één signaal zou ik niet bieden. Komen er twee of drie samen, dan is een lager bod verdedigbaar.
| Signaal | Waar je het ziet | Wat het zegt |
|---|---|---|
| Verlaagd en toch nog te koop | Prijsgeschiedenis bij Huispedia of Huisverklikker | Ook de nieuwe prijs trekt niet genoeg kopers |
| Staat langer dan gemiddeld | Plaatsingsdatum, navragen bij de makelaar | De verkoper heeft minder keuze dan hij hoopte |
| Lage kwaliteit of slecht onderhoud | Bezichtiging en energielabel | Woningen die daarop slecht scoren stonden volgens de NVM 36 dagen te koop, tegen 28 dagen voor goede |
Andersom geldt dit ook. Zoek je een tussenwoning, dan is de kans klein. Dat is volgens de NVM de krapste markt van allemaal. En kijk naar je regio, want het beeld verschilt sterk. In Deventer en Zwolle ging ongeveer 83 procent van de woningen boven de vraagprijs weg, in Enschede ongeveer 61 procent, met daar juist 19 procent verlaagde vraagprijzen.
Een rekenvoorbeeld
Dit voorbeeld is verzonnen om de stappen te laten zien, de bedragen zijn geen advies. Stel dat een appartement voor 400.000 euro te koop kwam en na drie maanden naar 360.000 euro is verlaagd. Vergelijkbare woningen in de buurt gingen voor 355.000 tot 365.000 euro weg.
- Je plafond. Je bepaalt vooraf dat je niet boven 360.000 euro gaat, ook niet in de spanning van een tegenbod.
- Je openingsbod. Je biedt 345.000 euro, ruim 4 procent onder de vraagprijs.
- Je onderbouwing. Je noemt de looptijd, de verkochte woningen in de buurt en het onderhoud dat je ziet aankomen, met een schatting van wat dat kost.
- Het tegenbod. De verkoper komt op 358.000 euro. Jij zegt 352.000 euro, en jullie komen uit op 355.000 euro.
Wat levert dat op? Met een rente van 4 procent over 30 jaar (een aanname voor dit voorbeeld) kost elke 10.000 euro hypotheek bij een annuïteit bijna 48 euro per maand. De 5.000 euro onder de vraagprijs scheelt dus ongeveer 24 euro per maand. Dat is mooi meegenomen, maar het is geen reden om een huis te kopen dat je anders niet zou willen. Reken ook de kosten koper erbij, en kijk in de leennormen voor 2027 wat je kunt lenen.
Hoe je het bod voorstelt
Een kaal laag getal werkt slecht. Zet je bod met de reden erbij, en houd je voorbehouden erin. Juist op een huis dat langer te koop staat is er minder reden om de financiering of een keuring weg te geven. Bijvoorbeeld zo: “Gezien de looptijd en de verkopen in deze straat bied ik 345.000 euro, onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige keuring.” Waar je bij de keuring op let, staat in ons stuk over verborgen gebreken.
Krijg je nee, dan is dat geen ramp. Je kunt wachten en later terugkomen, want een verkoper die wil verkopen kan bijdraaien. Het risico is alleen dat iemand anders je voor is. Hoe je in het algemeen rustiger biedt op de huidige markt, ook als de vraagprijs wel scherp is, lees je in zo bied je als starter slimmer op een huis. Twijfel je of je nu überhaupt moet kopen, dan helpt kopen of wachten als starter. De gemiddelde verkoopprijs lag in het derde kwartaal volgens de NVM op 503.000 euro, nog altijd 1,8 procent hoger dan een jaar eerder. Een korting op één huis is dus iets anders dan een dalende markt.
Bart
Bart schrijft voor beginner.nl over situaties die mensen in het leven voor het eerst tegenkomen — van een huis kopen tot een eerste baan, van studiefinanciering tot samenwonen. Geen vakjargon, geen verkoopprietjes, geen 'in deze blog leggen we uit'. Bart gelooft in eerlijke informatie zoals je die van een vriend zou willen krijgen die er net iets langer over heeft nagedacht dan jij. Hij is een vaste pen achter de praktische gidsen van beginner.nl en richt zich op de onderwerpen waar beginners écht mee zitten: kosten, valkuilen, en wat ze je niet vertellen tot je het te laat ontdekt.
Meer van Bart
