Vrijwel iedereen kan in 2027 meer lenen voor een huis, ook zonder loonsverhoging. Dat meldt Vereniging Eigen Huis op basis van het advies van het Nibud, en op 2 november bevestigde het kabinet de nieuwe leennormen. Ze gaan op 1 januari in. Ga je voor je eerste koophuis, dan wil je vooral weten wat er bij jouw salaris uitkomt en of wachten tot januari iets oplevert. Daarom hieronder de rekensom, plus waar die in de praktijk tegenvalt.
Zoveel kun je lenen per salaris
De bedragen hieronder komen uit de voorbeelden van het Nibud, zoals Hypotheek-rentetarieven.nl ze op een rij zette. Ze gaan uit van 4,25 procent rente, een annuïteitenhypotheek over 30 jaar en geen extra bedrag voor een zuinig energielabel. De laatste kolom laat zien wat er gebeurt als je loon stijgt met de 3,7 procent die het CPB gemiddeld verwacht.
| Bruto jaarinkomen | Maximaal in 2026 | Maximaal in 2027 | 2027 met 3,7 procent loonstijging |
|---|---|---|---|
| 35.000 euro | 139.922 euro | 142.887 euro | 148.174 euro |
| 50.000 euro | 199.889 euro | 204.124 euro | 211.676 euro |
| 70.000 euro | 290.517 euro | 294.074 euro | 309.873 euro |
| 100.000 euro | 459.067 euro | 467.537 euro | 484.836 euro |
Met 50.000 euro kun je dus zonder loonsverhoging 4.235 euro meer lenen. Dat klinkt aardig, maar bij een huis van ruim 200.000 euro is het ongeveer 2 procent. Meestal komt het grootste deel van je extra ruimte dus uit je loonsverhoging en niet uit de nieuwe norm.
Zo komt de bank aan dat bedrag
De bank kijkt niet eerst naar wat je kunt lenen, maar naar welk deel van je bruto inkomen naar rente en aflossing mag. Dat percentage staat in de tabel in de Staatscourant en hangt af van je inkomen en de rente.
Verdien je 50.000 euro en valt je rente tussen 4,001 en 4,5 procent, dan is dat percentage volgend jaar 24,1. Dat is 12.050 euro per jaar, ofwel ruim 1.004 euro bruto per maand. Reken je die maandlast terug naar een lening over 30 jaar tegen 4,25 procent, dan kom je op die 204.124 euro. Bij 35.000 euro is het percentage ook 24,1, wat neerkomt op ongeveer 703 euro per maand. Bij 70.000 euro is het 24,8, ongeveer 1.447 euro per maand.
Dat de ruimte groeit terwijl de koopkracht volgens Vereniging Eigen Huis naar verwachting met 0,1 procent daalt, lijkt vreemd. Het komt doordat het Nibud rekent met een gemiddelde over vier jaar. Het dure jaar 2022 valt daar nu uit en 2026 komt erbij.
Drie dingen die je maximum verlagen of verhogen
- Een korte rentevaste periode. Zet je de rente korter dan tien jaar vast, dan moet de bank in de regel met minimaal 5 procent rekenen, ook als jouw rente lager is. Bij 50.000 euro geldt dan het percentage 25,0, en dat levert volgens dezelfde rekensom 194.043 euro op. Dat is ruim 10.000 euro minder dan bij 4,25 procent.
- Alleen kopen. Ben je alleenstaand en is je toetsinkomen hoger dan 31.000 euro, dan mag de bank vanaf 2027 tot 18.000 euro buiten de toets laten, nu is dat 17.000 euro. Met 50.000 euro kom je dan op maximaal 222.124 euro.
- Een studieschuld of label. Je studieschuld drukt je leenruimte. Wat zo’n schuld per maand kost, lees je in ons rekenvoorbeeld bij 50.000 euro schuld. De andere kant op werkt een zuinig energielabel, waarvoor je extra mag lenen. Koop je juist een huis met een slecht label, lees dan wat 20.000 euro extra lenen kost.
Ook de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie gaat omhoog, van 470.000 naar 500.000 euro. Wat dat voor jou doet, staat in ons stuk over de NHG-grens.
Is wachten tot januari slim?
Alleen als de rente meewerkt. Alle bedragen hierboven gaan uit van een gelijke rente, en die is juist gestegen. Het Nibud rekent voor dat een huishouden met 70.000 euro ongeveer 7.000 euro minder kan lenen als de rente in 2027 weer een half procentpunt stijgt, zoals in 2026 gebeurde. De nieuwe norm levert bij dat inkomen maar 3.557 euro op. Zo’n rentestijging kost dan dus bijna twee keer zoveel als de norm oplevert. Hoe de rente nu al doorwerkt, lees je in ons eerdere stuk over de hypotheekrente van 4,5 procent.
Ook meer lenen betekent niet automatisch dat je makkelijker koopt. Het Nibud wijst erop dat de huizenprijzen harder kunnen stijgen dan je extra ruimte. CPB, AFM en DNB waarschuwen bovendien dat ruimere normen de prijzen verder opdrijven. Kijk daarom vooral naar wat je maandelijks kwijt wilt zijn, niet alleen naar het maximum. Of je nu koopt of wacht, wegen we ook af in kopen of wachten als starter.
Heb je al een offerte, vraag je adviseur dan met welke tabel die is berekend en reken ook een aanbod in januari door. Vergelijk daarbij niet alleen de tabel, maar ook de rente die je nu kunt krijgen. Kom je er met je hypotheek niet helemaal, dan is de starterslening misschien een optie, als je gemeente die aanbiedt.
Bart
Bart schrijft voor beginner.nl over situaties die mensen in het leven voor het eerst tegenkomen — van een huis kopen tot een eerste baan, van studiefinanciering tot samenwonen. Geen vakjargon, geen verkoopprietjes, geen 'in deze blog leggen we uit'. Bart gelooft in eerlijke informatie zoals je die van een vriend zou willen krijgen die er net iets langer over heeft nagedacht dan jij. Hij is een vaste pen achter de praktische gidsen van beginner.nl en richt zich op de onderwerpen waar beginners écht mee zitten: kosten, valkuilen, en wat ze je niet vertellen tot je het te laat ontdekt.
Meer van Bart
