Verplicht funderingslabel: wat het is en waar je op let bij je eerste koophuis
Sinds april 2026 staat in elk taxatierapport een funderingslabel van A tot E. Dit betekenen de klassen, wat het label niet zegt en welke vragen je de verkoper stelt.
Wie dit najaar voor het eerst een huis bezichtigt, komt in het taxatierapport een nieuwe letter tegen: het funderingslabel. Het klinkt als het energielabel, maar het werkt anders en het kan meer geld kosten. Radar legde het label op 14 september 2026 uit en besteedt er vanavond een uitzending aan. Hier lees je wat het voor jou als starter betekent en welke vragen je stelt voordat je een bod doet.
Wat het funderingslabel is en wie het geeft
Sinds 1 april 2026 moet elke taxateur bij een woningtaxatie een funderingsrisicoklasse vaststellen. Dat is de officiële naam; “funderingslabel” is de bijnaam die erin sluipt. De taxateur kijkt visueel naar de woning en raadpleegt online databronnen, zoals Fundermaps, en komt dan tot een letter van A tot en met E. Belangrijk: de taxateur graaft niets op. Het label is een inschatting van het risico op basis van het type fundering en de ondergrond, geen oordeel over hoe de fundering er werkelijk aan toe is.
| Label | Betekenis | Wat het voor je aankoop betekent |
|---|---|---|
| A, B, C | laag tot matig risico; geen directe aanwijzingen voor ernstige problemen | meestal geen vervolgstappen vanuit de bank |
| D, E | verhoogd tot hoog risico; aanwijzingen van verzakking of ligging in een risicogebied | bank en taxateur eisen vaak vervolgonderzoek; herstelkosten kunnen van de taxatiewaarde af gaan |
Dat laatste is de reden dat je hier als starter serieus naar kijkt. Krijgt een huis label D of E, dan vraagt de hypotheekverstrekker vaak eerst een Quickscan of Fase 0-onderzoek door een bureau dat erkend is door het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) of het keurmerk van VastgoedNed heeft. Dat kost volgens Radar een paar honderd euro. Wijst dat onderzoek op een hoog risico, dan volgt onderzoek in de grond, en dat loopt van duizenden tot tienduizenden euro’s. Een bank kan de geschatte herstelkosten daarna aftrekken van de marktwaarde. Concreet: dat bedrag kun je niet meefinancieren en moet uit eigen zak komen, terwijl je als starter meestal net genoeg spaargeld hebt voor de kosten koper.
Waarom oude huizen in het westen het vaakst raak zijn
Het risico hangt af van twee dingen: waar het huis op staat en waarop het is gebouwd. Huizen van voor 1970 staan vaak op houten palen. Die palen blijven goed zolang ze onder water staan, maar zodra de grondwaterstand daalt, komt de kop van de paal droog te staan en gaat hij rotten. Dat speelt vooral in laaggelegen, natte gebieden zoals Zuid-Holland. Huizen zonder palen, “op staal” gefundeerd, zakken mee als de bodem van klei of veen inklinkt. Op zand is de kans op problemen klein. Nieuwere huizen op betonnen palen lopen vrijwel geen risico.
Hoe groot het probleem is, blijkt uit een schatting van kennisinstituut Deltares die Radar aanhaalt: zo’n 425.000 woningen in Nederland hebben of krijgen te maken met funderingsproblemen. Volledig herstel kost tienduizenden tot soms honderdduizenden euro’s, en de eigenaar betaalt. Precies het type huis dat starters vaak kunnen betalen (een oud rijtjeshuis of een bovenwoning in een oude stadswijk) is dus ook het type waar je dit moet checken. Het is, na de verborgen gebreken die je zelf kunt spotten, misschien wel de duurste verrassing die een eerste koophuis in petto heeft.
Wat je vraagt en waar je op let
Het label komt pas in beeld bij de taxatie, en die laat je meestal pas doen nadat je bod is geaccepteerd. Wacht daar niet op. Dit vraag je de verkopend makelaar vóór je biedt:
- Wat voor fundering heeft het huis (houten palen, betonnen palen of op staal), wat is het bouwjaar en op welke grond staat het?
- Is er ooit funderingsonderzoek gedaan, en is er een rapport of een risico-indicatie beschikbaar?
- Zijn er bij de buren of in de straat bekende funderingsproblemen of herstelwerkzaamheden geweest?
Zelf kun je twee dingen doen. Kijk in de Klimaateffectatlas op de kaarten van Deltares of het adres in een risicogebied ligt, apart voor paalfunderingen en ondiepe funderingen. En check of de gemeente een funderingsloket heeft; steeds meer gemeenten hebben er een, met gegevens per wijk of straat. Informatie op adresniveau bestaat nog niet; de minister werkt aan een publieke database die in 2030 klaar moet zijn. Tot die tijd is de bouwtekening uit het bouwarchief van de gemeente je beste bron voor het type fundering.
Bij de bezichtiging let je op schuine scheuren in de muren, vooral bij kozijnen en in hoeken, op vloeren die aflopen en op ramen en deuren die klemmen. Een bouwkundige keuring neemt de fundering niet standaard mee, maar de keurmeester ziet die signalen wel en kan zeggen of verder onderzoek nodig is. Is het antwoord ja, neem dan een voorbehoud van fundering op in je bod: de koop gaat alleen door als het onderzoek goed uitpakt, of als de herstelkosten onder een bedrag blijven dat jij vooraf vastlegt. Dat is een gewone ontbindende voorwaarde, net als het financieringsvoorbehoud, en een makelaar die daar moeilijk over doet vertelt je daarmee ook iets. Hoe zo’n bod in elkaar zit lees je in de stappen van bod tot sleuteloverdracht.
Mijn advies: laat je door een label C niet in slaap sussen en door een label D niet meteen afschrikken. Het label zegt iets over de kans, niet over de staat. Een huis met label D op een straat waar de buren tien jaar geleden collectief hebben hersteld kan een prima koop zijn; een huis met label B waar de scheuren in de gevel net zijn overgeschilderd niet. Vraag door, en betaal liever een paar honderd euro voor een Fase 0-onderzoek dan dat je na de overdracht ontdekt dat de hypotheek de belangrijkste kostenpost niet dekt.
