Huizenprijzen stijgen in 2027 minder hard: kopen of wachten als starter?

Na ING verwacht nu ook ABN AMRO dat de huizenmarkt volgend jaar afkoelt. De bank rekent in de nieuwste Woningmarktmonitor van 1 oktober op een prijsstijging van 3,8 procent in 2026 en nog maar 2,5 procent in 2027, zo meldde NU.nl. Voor een starter klinkt dat als een reden om even af te wachten. Dat kan slim zijn, maar alleen als je naar het juiste getal kijkt. Want de prijs van het huis is in dit verhaal niet de grootste factor. De rente is dat wel.

Wat ABN AMRO precies verwacht

In de Woningmarktmonitor schroeft de bank de verwachting voor 2026 juist op, van 3 naar 3,8 procent, omdat de prijzen in de eerste helft van het jaar hard stegen. Voor de rest van dit jaar verwacht de bank dat de prijzen gelijk blijven of iets dalen. Voor 2027 gaat de verwachting omlaag, van 4 naar 2,5 procent. Ook het aantal verkochte huizen daalt volgens de bank in 2027 met 5,5 procent.

De reden is de hypotheekrente. ABN AMRO houdt rekening met twee extra renteverhogingen door de Europese Centrale Bank en verwacht dat de hypotheekrente daardoor langer hoog blijft en misschien nog verder stijgt. Pas in de tweede helft van 2027 ziet de bank de hypotheekrente weer dalen. Een prijsdaling verwacht de bank niet.

Er zijn wel grote verschillen per regio. In het tweede kwartaal van 2026 lagen de prijzen in Amsterdam maar 0,8 procent hoger dan een jaar eerder, tegen 4,2 procent landelijk en 7,9 procent in Groningen. Volgens ABN AMRO loopt Amsterdam vaak voorop, dus wat daar nu gebeurt, kan later ook elders komen.

De rekensom die starters vaak vergeten

Wachten voelt logisch als je denkt dat de prijzen minder hard stijgen. Maar minder hard stijgen is nog steeds stijgen. Komt de verwachting uit, dan wordt een huis in 2027 gemiddeld 2,5 procent duurder. Dat is 2.500 euro op elke 100.000 euro woningwaarde.

Daar komt de rente bij, en die weegt zwaarder dan je denkt. Hieronder een rekenvoorbeeld met een annuïteitenhypotheek over 30 jaar. De rentes zijn een aanname om het effect te laten zien, geen voorspelling.

Hypotheekrente	Bruto maandlast per 100.000 euro lening
4,0 procent	ongeveer 477 euro
4,5 procent	ongeveer 507 euro
5,0 procent	ongeveer 537 euro

Stel dat je maandbudget gelijk blijft en de rente een half procentpunt hoger uitkomt. Dan kun je met dezelfde maandlast ongeveer 5,6 procent minder lenen. Dat is ruim twee keer zoveel als de prijsstijging van 2,5 procent. Andersom geldt het ook. Daalt de rente in de tweede helft van 2027 echt, dan kun je weer meer lenen, maar dan gaan de andere kopers ook weer bieden.

Mijn conclusie is dat je als starter niet moet wachten op een lagere prijs, want die verwacht geen enkele grote bank. Kijk liever naar wat je nu kunt lenen en of je dat over een jaar nog kunt. Hoe je dat uitrekent, lees je in zoveel kun je als starter nu nog lenen.

Wanneer kopen nu verstandig is

Er zijn situaties waarin wachten je vooral geld kost.

• Je huur is hoog en je kunt nu lenen. Elke maand huur is geld dat je niet terugziet. Kun je een huis kopen met een maandlast die in de buurt ligt van je huur, dan bouw je in die tijd al een beetje vermogen op door af te lossen.
• Je zoekt buiten de Randstad. Juist daar stijgen de prijzen volgens ABN AMRO nog flink. In Groningen, Drenthe en Gelderland is afwachten dus minder aantrekkelijk dan in Amsterdam.
• Je kunt de rente nu vastzetten. Verwacht je dat de rente verder stijgt, dan is een offerte met een rentevaste periode van tien jaar of langer een manier om zekerheid te kopen. Vraag je adviseur ook of je bank een rentedaling tijdens de offerteperiode doorgeeft.
• Je leent niet tot de grens. ABN AMRO schrijft dat de gemiddelde starter inmiddels bijna 95 procent leent van wat volgens de Nibud-normen maximaal kan. Wie daar ruim onder zit, heeft speelruimte als de rente stijgt.

Wanneer wachten wel loont

Wachten is niet altijd fout. In deze gevallen zou ik het serieus overwegen.

• Je zit aan je maximale hypotheek. Dan heb je geen buffer voor een duurdere ketel, een nieuwe dakgoot of een hogere energierekening. Een jaar extra sparen maakt je minder kwetsbaar, ook als het huis ietsje duurder wordt.
• Je zoekt in de Randstad en hebt geen haast. In Amsterdam stegen de prijzen in het tweede kwartaal nauwelijks. Daar heb je meer kans op een rustiger biedproces en minder overbieden.
• Je baan is nog niet zeker. Met een tijdelijk contract zonder zicht op verlenging is je leencapaciteit vaak lager. Een vast contract of een verklaring dat je contract wordt verlengd, kan meer opleveren dan een paar maanden eerder kopen. Lees hoe dat werkt in onze gids over de werkgeversverklaring voor je hypotheek.
• Je huis valt in 2027 wel onder de startersvrijstelling en nu niet. Volgens ABN AMRO stijgt de grens voor de startersvrijstelling van overdrachtsbelasting in 2027 van 555.000 naar 615.000 euro. Kijk je naar een huis dat daar tussenin zit en voldoe je aan de voorwaarden, dan scheelt het je volgend jaar de overdrachtsbelasting. Meer over die kosten lees je in wat je boven op de vraagprijs betaalt.

Wat er in 2027 verder verandert voor kopers

Naast de startersvrijstelling noemt ABN AMRO nog een paar dingen. Het maximale tarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken, stijgt door de nieuwe belastingschijven van 37,56 naar 38,16 procent. Dat maakt een hogere rente netto iets minder pijnlijk. De bank verwacht ook dat de NHG-grens omhoog gaat, maar die is nog niet bekendgemaakt. Daar tegenover staat dat de koopkracht volgens het CPB daalt, vooral bij hogere inkomens.

Wie wil starten met een steuntje, kan ook kijken of hij in aanmerking komt voor een starterslening. Die regeling verschilt per gemeente.

Zo maak je de keuze

1. Laat uitrekenen wat je nu maximaal kunt lenen, en wat dat is als de rente een half procentpunt hoger ligt.
2. Kijk naar de prijsontwikkeling in jouw regio, niet alleen naar het landelijke gemiddelde.
3. Bereken wat een jaar langer huren je kost, en zet dat naast de verwachte prijsstijging.
4. Check of het huis dat je zoekt in 2027 onder de nieuwe vrijstellingsgrens valt.
5. Koop niet uit angst om de boot te missen, en wacht niet op een daling die niemand voorspelt.

Een prognose is geen belofte. ABN AMRO paste de eigen verwachting voor dit jaar al aan van 3 naar 3,8 procent. Neem de cijfers dus mee als richting, en baseer je beslissing op wat jij kunt dragen.