Hypotheekrente op 4,5 procent: zoveel kun je als starter nu nog lenen
De hypotheekrente steeg naar 4,5 procent, het hoogste punt van 2026. Een rekenvoorbeeld voor een modaal starterssalaris en wat je nu het beste kunt doen.
Drie weken geleden schreven we dat de hypotheekrente op het hoogste punt van 2026 stond. Dat record heeft het niet lang gehouden. De gemiddelde rente voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie is inmiddels doorgestegen naar 4,5 procent. Voor wie als starter aan het zoeken is, is de vraag nu heel concreet. Hoeveel kan ik nog lenen, en wat kost me dat per maand?
Wat er deze week gebeurde
Op 30 september meldde NU.nl dat de gemiddelde tienjarige rente met NHG binnen een paar dagen van 4,42 naar 4,5 procent was gestegen. Hypotheekadviseur Oscar Noorlag van Van Bruggen wijst daarbij op de oorlog in Iran, de stijgende brandstof- en energieprijzen en de oplopende inflatie, en op onrust over staatsschulden in de Verenigde Staten en Frankrijk. Volgens NU.nl moeten huizenkopers er serieus rekening mee houden dat de rente nog verder oploopt.
Ter vergelijking, op 11 september stond de gemiddelde tienjarige rente met NHG nog rond 4,17 procent. Dat schreven we in ons eerdere stuk over de rente. Er is in een paar weken dus ruim drie tiende procentpunt bijgekomen.
Wat de rente doet met je leenruimte
Noorlag rekent in het NU.nl-artikel een voorbeeld door van een stel met samen 85.000 euro bruto per jaar dat een huis met energielabel C zoekt. Begin dit jaar, bij een rente van 3,84 procent, konden zij maximaal 390.755 euro lenen. Bij 4,5 procent is dat 375.463 euro. Dat is ruim 15.000 euro minder, of bijna 4 procent van hun leenruimte.
Dat lijkt mee te vallen voor een stijging van twee derde procentpunt, en dat klopt ook. De leennormen van het Nibud laten je bij een hogere rente een iets groter deel van je inkomen aan woonlasten besteden. Daardoor daalt je maximale hypotheek minder hard dan je maandlasten stijgen. Dat is precies de reden dat ik starters adviseer om niet naar het maximum te kijken, maar naar de maandlast.
Rekenvoorbeeld voor een starterssalaris
De meeste starters kopen niet met 85.000 euro samen. Laten we daarom een alleenstaande nemen met een modaal inkomen. Volgens een berekening van HomeFinance kan een alleenstaande met een modaal bruto jaarinkomen van 48.000 euro in 2026 maximaal 213.542 euro hypotheek krijgen. In dat bedrag zit ook de extra ruimte voor alleenstaanden, die het Nibud voor 2026 op 17.000 euro hield. Die extra ruimte geldt alleen als je minstens 28.000 euro verdient.
Wat betekent die rente voor iemand met dat salaris? Ik heb het uitgerekend voor een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar.
| Hypotheek van 213.542 euro | Bij 3,84 procent (begin 2026) | Bij 4,5 procent (nu) |
|---|---|---|
| Bruto maandlast | ongeveer 1.000 euro | ongeveer 1.082 euro |
| Verschil per maand | ongeveer 82 euro meer | |
| Wat je leent voor 1.000 euro per maand | 213.542 euro | ongeveer 197.300 euro |
Die laatste regel is de belangrijkste. Wil je per maand niet meer kwijt zijn dan begin dit jaar, dan kun je bij de huidige rente ruim 16.000 euro minder lenen. Dat is een wezenlijk ander huis, zeker in het segment waar starters zoeken.
De bank kijkt overigens niet naar jouw comfortabele maandlast, maar naar de normen. Gaan we uit van dezelfde verhouding als in het voorbeeld van NU.nl (bijna 4 procent minder leenruimte), dan zou de maximale hypotheek van deze modale starter met zo’n 8.000 euro dalen. Dat is een grove indicatie, geen berekening die een adviseur je zou geven. De precieze uitkomst hangt af van je inkomen, het energielabel van de woning en je andere verplichtingen, zoals een studieschuld.
Let op dat de bedragen in de tabel bruto zijn. Je betaalt ook andere vaste lasten van een eigen huis, zoals de opstalverzekering en gemeentelijke belastingen, en de hypotheekrenteaftrek verlaagt je netto maandlast weer.
Wat je als starter nu kunt doen
Reken terug vanaf je maandbudget
Dit blijf ik herhalen, omdat het nu belangrijker is dan ooit. Begin bij het bedrag dat je per maand kwijt wilt zijn naast je andere lasten, en reken terug naar een hypotheek. Wie bij het maximum begint, kijkt naar huizen waarvan de maandlast stilletjes honderd euro hoger is geworden dan een maand geleden.
Kijk naar het energielabel
Het voorbeeld van NU.nl gaat over een huis met label C. Een woning met een beter label levert bij de bank vaak extra leenruimte op, en bovendien een lagere energierekening. Wat de labels betekenen lees je in ons stuk over het energielabel.
Denk na over de rentevaste periode
Het is verleidelijk om een korte rentevaste periode te kiezen omdat die soms iets goedkoper is. Maar als de rente verder stijgt, en NU.nl houdt daar rekening mee, betaal je bij het verlengen mogelijk meer. Voor een starter die weinig financiële buffer heeft, weegt zekerheid voor langere tijd volgens mij zwaarder dan een paar tienden procent.
Bekijk wat er naast de bank mogelijk is
Kom je net tekort, kijk dan of jouw gemeente een starterslening aanbiedt. In ons artikel over de starterslening staat wie daarvoor in aanmerking komt. Houd er wel rekening mee dat een starterslening het leenbedrag oprekt, maar de maandlast niet lager maakt.
Wachten of doorzetten?
Er zit ook een andere kant aan dit verhaal. Volgens NU.nl staan er op Funda 25 procent meer woningen te koop dan een jaar geleden, en in september kwam er 10 procent meer aanbod bij. Noorlag ziet de huizenprijzen door de hogere rente al een tijd dalen. Meer keus en minder concurrentie bij bezichtigingen is voor een starter geen slecht nieuws.
Mijn eerlijke mening is dat wachten op een lagere rente een gok is die je niet kunt winnen of verliezen op basis van nieuwsberichten. Wat je wel in de hand hebt, is je eigen budget. Zorg dat je precies weet wat je per maand kunt missen, laat je hypotheek doorrekenen bij de rente van nu en niet bij die van een maand geleden, en zie het grotere aanbod als een kans om kritischer te kiezen. Wie aanstaande zaterdag naar de Open Huizen Dag gaat, kan meteen beginnen met onze checklist voor een bezichtiging.
