Huizenprijzen dalen weer iets: is dit het moment voor je eerste koophuis?
Koopwoningen werden in september 0,4 procent goedkoper. Een rekenvoorbeeld laat zien wat dat scheelt in je maandlast, en waarom de rente zwaarder weegt.
Koopwoningen waren in september gemiddeld 0,4 procent goedkoper dan in augustus. Dat klinkt als goed nieuws als je op zoek bent naar je eerste koophuis. Maar wie de cijfers van CBS en het Kadaster naast elkaar legt, ziet vooral een markt die afkoelt, niet een markt die goedkoop wordt. De vraag is dus niet of je nu moet toeslaan, maar wat deze daling in jouw maandlasten echt betekent.
Wat de nieuwe cijfers zeggen
Volgens NU.nl lagen de prijzen in september 2026 nog altijd 2,9 procent hoger dan een jaar eerder. In augustus was dat 3,3 procent. De prijzen stijgen dus nog steeds, alleen minder hard, en dat tempo loopt al sinds 2024 terug. Woningen zijn nu 17,3 procent duurder dan bij het vorige hoogtepunt in juli 2022.
Interessanter voor een starter is wat er met het aantal verkopen gebeurde. In september wisselden 20.383 bestaande woningen van eigenaar, ruim 7 procent minder dan een jaar eerder. Minder verkopen betekent meestal minder kopers die tegelijk op hetzelfde huis bieden. Dat is waar je ruimte vindt, meer dan in die 0,4 procent.
Wat 0,4 procent scheelt in euro’s
Neem een starterswoning van 300.000 euro. Een daling van 0,4 procent haalt daar 1.200 euro af. Met een annuïteitenhypotheek over 30 jaar tegen 4,5 procent rente, het niveau uit ons stuk over hoeveel je als starter nu nog kunt lenen, is je bruto maandlast dan ongeveer 1.520 euro. Die 1.200 euro korting scheelt ongeveer 6 euro per maand.
Zet daar de rente tegenover. Gaat de rente op hetzelfde bedrag van 4,5 naar 4,6 procent, dan betaal je ongeveer 18 euro per maand meer. Een tiende procentpunt rente weegt in dit voorbeeld dus drie keer zo zwaar als de prijsdaling van september. En als het huis over een jaar weer 2,9 procent duurder is, zoals het afgelopen jaar, kost dat bijna 44 euro per maand extra.
| Verandering bij een woning van 300.000 euro | Effect op de bruto maandlast |
|---|---|
| Prijs 0,4 procent lager | ongeveer 6 euro minder |
| Rente 0,1 procentpunt hoger | ongeveer 18 euro meer |
| Prijs 2,9 procent hoger | ongeveer 44 euro meer |
Mijn conclusie is daarom nuchter. Wachten op een verdere daling is gokken op iets wat volgens de cijfers maar heel langzaam gaat, terwijl je intussen huur betaalt. Of kopen nu verstandig is, hangt veel meer af van je eigen situatie dan van een maandcijfer. In ons eerdere stuk over kopen of wachten als starter staan de afwegingen die daarbij horen.
Waar je woont maakt meer uit dan het landelijke cijfer
Het gemiddelde verbergt grote verschillen. In Friesland en Drenthe stegen de prijzen in het derde kwartaal met 5,7 procent op jaarbasis, in Noord-Holland met 1,8 procent. Dat is al het zesde kwartaal op rij dat Noord-Holland de laagste stijging heeft. In Amsterdam gingen de prijzen 1 procent omhoog, in Den Haag 4,4 procent. Zoek je in de Randstad, dan is de markt daar dus al langer aan het afvlakken dan in het noorden.
Ook het type woning telt. Appartementen werden het afgelopen jaar gemiddeld 2,8 procent duurder, twee-onder-een-kapwoningen 4,5 procent. Voor de meeste starters is een appartement of tussenwoning het realistische eerste huis, en daar loopt de prijs dus minder hard op dan het gemiddelde doet vermoeden. Let ook op het gemiddelde van 504.658 euro dat vaak wordt genoemd. Dat wordt omhooggetrokken door grote, dure huizen en zegt weinig over wat een starterswoning kost.
Combineren met de starterslening
Kom je net tekort, dan kan een starterslening van je gemeente het gat dichten tussen wat je mag lenen en wat het huis kost. De eerste jaren betaal je daarover vaak geen rente en aflossing, afhankelijk van de voorwaarden van je gemeente. Lagere prijzen maken het gat kleiner, maar ook hier geldt dat de rente harder telt. Hoe je die lening aanvraagt en wat hij per maand kost, lees je in ons stappenplan voor de starterslening. Let wel op, in een deel van de gemeenten is het potje voor dit jaar al leeg.
De echte winst van een rustigere markt zit in de onderhandeling. Waar minder kopers zijn, is overbieden minder vaak nodig en kun je vaker voorwaarden afspreken, zoals een financieringsvoorbehoud. Hoe je dat aanpakt, staat in ons stuk over slimmer bieden op een huis.
