Borg terugvragen bij je verhuurder: voorbeeldbrief en hoe lang hij mag wachten

Je hebt de sleutels ingeleverd, de kamer is leeg en je borg staat nog op de rekening van je verhuurder. Vaak komt hij vanzelf terug. Soms blijft het stil, en dan moet je er zelf om vragen. Dat voelt bij je eerste huurhuis ongemakkelijk, maar het is gewoon een brief. Hieronder staan de termijnen die je verhuurder heeft, en drie voorbeeldbrieven die je kunt overnemen, voor elke stap één.

Hoe lang je verhuurder mag wachten

Sinds 1 juli 2023 staan de regels in de wet. Volkshuisvesting Nederland, de site van het ministerie, zet ze op de pagina over de waarborgsom op een rij.

• Binnen 14 dagen na het einde van de huur moet je de hele borg terugkrijgen als je de woning volgens de afspraken en zonder schade hebt achtergelaten.
• Binnen 30 dagen moet het restant terug als de verhuurder kosten aftrekt voor schade, een huurachterstand, servicekosten of een energieprestatievergoeding.
• Normale slijtage en schade door achterstallig onderhoud van de verhuurder mogen er niet af.
• De borg mag sinds die datum maximaal twee keer de kale huur zijn.

De Huurcommissie doet niets met borggeschillen. Voor advies kun je bij het Juridisch Loket en je gemeente terecht, en het geld zelf vorder je als het moet via de kantonrechter. Wat de verhuurder precies mag inhouden en wie wat moet bewijzen, lees je uitgebreid in ons stuk over je rechten als je borg niet terugkomt. Hier gaat het om de brieven.

Brief 1, de borg terugvragen

Stuur deze na de veertien dagen, als er nog niets is binnengekomen en je de woning zonder schade hebt opgeleverd. Het Juridisch Loket adviseert hetzelfde moment in zijn eigen voorbeeldbrief. Mail mag, zolang je een kopie bewaart.

Beste [naam verhuurder],

Op [datum] is mijn huurovereenkomst voor [adres] geëindigd. Ik heb de woning die dag opgeleverd en de sleutels ingeleverd. Bij het begin van de huur heb ik een borg van [bedrag] euro betaald.

Volgens de wet moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur worden terugbetaald als er geen schade of achterstand is. Die termijn is op [datum] verlopen en ik heb de borg nog niet ontvangen.

Ik vraag u het volledige bedrag binnen 7 dagen over te maken naar [IBAN] ten name van [naam]. Bent u van mening dat u een deel mag inhouden, stuur me dan binnen dezelfde termijn een specificatie met de onderbouwing.

Met vriendelijke groet,
[naam, telefoonnummer, nieuw adres]

Brief 2, als er een deel wordt ingehouden

Krijg je een kleiner bedrag terug met een korte opmerking over schoonmaak of herstel, dan vraag je om de onderbouwing. Een verhuurder moet kunnen laten zien dat de schade er bij je intrek nog niet was. Zonder opnamestaat bij de start staat hij zwakker.

Beste [naam verhuurder],

Op [datum] heb ik [bedrag] euro van mijn borg van [bedrag] euro teruggekregen. U houdt [bedrag] euro in voor [reden die de verhuurder noemt].

Ik ben het daar niet mee eens. [Kort waarom, bijvoorbeeld dat het om normale slijtage gaat, of dat de schade er bij intrek al was en op de foto’s van (datum) te zien is.]

Ik vraag u mij binnen 14 dagen een specificatie te sturen met de facturen of offertes en met het bewijs dat deze schade bij de start van de huur niet aanwezig was. Kunt u dat niet aantonen, dan verzoek ik u het ingehouden bedrag binnen dezelfde termijn over te maken naar [IBAN].

Met vriendelijke groet,
[naam]

Brief 3, de laatste waarschuwing

Komt er na de eerste of tweede brief geen reactie of geen geld, dan stuur je een laatste brief. Deze stuur je bij voorkeur aangetekend, zodat je kunt bewijzen dat hij is aangekomen. Het Juridisch Loket noemt dat ook als de manier om bewijs te hebben als de ander niet reageert.

Beste [naam verhuurder],

Op [datum] en [datum] heb ik u gevraagd mijn borg van [bedrag] euro terug te betalen. Ik heb daarop [geen reactie / geen betaling] ontvangen.

Ik geef u een laatste termijn van 14 dagen na dagtekening van deze brief om het bedrag over te maken naar [IBAN]. Gebeurt dat niet, dan meld ik u bij het meldpunt goed verhuurderschap van de gemeente [gemeente] en leg ik de zaak voor aan de kantonrechter.

Met vriendelijke groet,
[naam]

Wat je naast de brieven klaarlegt

Zorg dat je dossier compleet is voordat je de eerste brief stuurt. Dan hoef je later niets meer te zoeken.

• Je huurcontract, met het bedrag van de borg erin.
• Het bankafschrift waarop je de borg betaalde.
• De opnamestaat van je intrek en, als die er is, het opleverrapport.
• Foto’s van de woning bij intrek en bij vertrek, met datum.
• Kopieën van alle mails en brieven, en het verzendbewijs van de aangetekende brief.

Ik zou de toon van alle drie de brieven rustig en zakelijk houden, ook als je boos bent. Je vraagt geen gunst, je vraagt je eigen geld terug binnen een termijn die in de wet staat. Een verhuurder die een nette brief met datums en bedragen krijgt, weet dat je je huiswerk hebt gedaan, en dat werkt vaak beter dan een boze mail. Ga je verhuizen en moet je het oude contract nog opzeggen, gebruik dan ook de voorbeeldbrief voor het opzeggen van je huurcontract. Bij je volgende kamer begint het voorkomen van gedoe op de dag van de sleuteloverdracht, met foto’s en een getekende opnamestaat.