Bijna een miljoen huishoudens gaat de komende jaren meer betalen voor hun hypotheek. Dat meldt De Nederlandsche Bank op basis van hypotheekdata van banken, schrijft NU.nl. Het gaat om ongeveer 950.000 huishoudens met een variabele rente of een rentevaste periode die voor eind 2028 afloopt. Hun bruto maandlasten stijgen naar schatting met 150 euro, bij een kwart minder dan 50 euro en bij een ander kwart meer dan 300 euro.
Ben je nog op zoek naar je eerste huis, dan lijkt dat nieuws niet over jou te gaan. Je hebt immers nog geen hypotheek die afloopt. Toch zit er een les in die je nu, bij het afsluiten, kunt gebruiken. De mensen die nu schrikken, zijn de mensen die over vijf of tien jaar ook jij kunnen zijn.
Waarom vooral bestaande eigenaren het voelen
Vijf jaar geleden lag de gemiddelde rente op nieuwe hypotheken rond 1,6 procent, tegen bijna 4 procent nu, schrijft NU.nl. Wie destijds kocht en de rente voor lange tijd vastzette, merkt daar nog weinig van. Pas als die rentevaste periode afloopt, krijgt diegene de rente van dat moment. Voor iemand die tegen een historisch lage rente leende, kan dat een flinke klap zijn.
Als starter zit je in de omgekeerde positie. Jij betaalt vanaf dag één de huidige rente, en je kunt daardoor minder lenen dan iemand die vijf jaar geleden kocht. Dat is precies wat DNB ook noemt. In ons eerdere stuk over hoeveel je als starter nog kunt lenen bij een hoge rente staat hoe dat in de leennormen doorwerkt.
De rekensom voor jouw eerste huis
Om te zien wat een rentestijging betekent, helpt het om met één bedrag te rekenen. Neem een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro met een looptijd van dertig jaar. Dit zijn de bruto maandlasten, dus vóór hypotheekrenteaftrek.
- Bij 1,6 procent rente, het niveau van vijf jaar geleden, betaal je ongeveer 1.050 euro per maand.
- Bij 4 procent, ongeveer het gemiddelde van nu, is dat ongeveer 1.432 euro.
- Bij 4,5 procent kom je op ongeveer 1.520 euro.
Elk half procent rente scheelt op dit bedrag dus zo’n 88 euro per maand. Netto is het verschil wat kleiner door de hypotheekrenteaftrek.
Belangrijker is wat er gebeurt als je rente na een tijd opnieuw wordt vastgezet. Stel dat je die 300.000 euro leent tegen 4 procent, met tien jaar rentevast. Na tien jaar heb je ongeveer 63.600 euro afgelost en staat er nog zo’n 236.400 euro open. Is de rente dan gestegen naar 5 procent, dan gaat je maandlast van 1.432 naar ongeveer 1.560 euro. Bij 6 procent wordt het ongeveer 1.693 euro, ruim 260 euro meer. Dat is ongeveer de bandbreedte die DNB nu bij bestaande eigenaren ziet.
Daalt de rente juist, dan werkt het de andere kant op. Niemand weet hoe de rente er over tien jaar voor staat, en daar zit het hele punt. Je kiest niet de goedkoopste rente, je kiest hoeveel onzekerheid je wilt dragen.
Wat je hier als koper mee doet
Het eerste is de keuze voor je rentevaste periode. Een korte periode of een variabele rente is meestal goedkoper, maar je loopt eerder het risico dat je lasten omhooggaan. Een lange periode kost per maand iets meer, maar je weet waar je aan toe bent. DNB meldt dat de meeste huishoudens de stijging lijken op te vangen, maar dat het bij sommigen voor financiële druk kan zorgen. Als starter met een eerste baan en een krappe begroting hoor je eerder bij die tweede groep. Mijn mening is dat zekerheid dan meer waard is dan de paar tientjes die je met een korte periode bespaart.
Het tweede is ruimte houden. Leen je tot het uiterste van wat de bank toestaat, dan heb je geen buffer als je lasten na tien jaar met 150 of 300 euro stijgen. Reken daarom niet alleen met de rente van nu, maar ook met een rente die een of twee procent hoger ligt. Kun je dat bedrag ook nog betalen, dan zit je goed.
Het derde is aflossen. Bij een annuïteitenhypotheek los je elke maand een stukje af, waardoor er bij een renteherziening minder openstaat. In het voorbeeld hierboven is dat na tien jaar al ruim 60.000 euro. Kun je later extra aflossen, dan wordt de klap van een hogere rente nog kleiner.
Let ook op je studieschuld
Voor veel starters speelt er nog iets mee. Ook de rente op de studieschuld gaat omhoog, en de maandlast daarvan telt mee in hoeveel je mag lenen. Hoe dat uitpakt, rekenden we uit in hogere rente op je studieschuld drukt ook je maximale hypotheek. Een hogere hypotheekrente en een duurdere studieschuld samen kunnen je leenruimte meer verkleinen dan je verwacht.
Het nieuws van DNB gaat dus over de mensen die nu de rekening krijgen voor een keuze van jaren geleden. Als starter maak je die keuze nu. Neem er de tijd voor, vraag bij je adviseur naar het verschil tussen tien, twintig en dertig jaar rentevast, en laat je niet alleen leiden door de laagste maandlast in de offerte.
Bart
Bart schrijft voor beginner.nl over situaties die mensen in het leven voor het eerst tegenkomen — van een huis kopen tot een eerste baan, van studiefinanciering tot samenwonen. Geen vakjargon, geen verkoopprietjes, geen 'in deze blog leggen we uit'. Bart gelooft in eerlijke informatie zoals je die van een vriend zou willen krijgen die er net iets langer over heeft nagedacht dan jij. Hij is een vaste pen achter de praktische gidsen van beginner.nl en richt zich op de onderwerpen waar beginners écht mee zitten: kosten, valkuilen, en wat ze je niet vertellen tot je het te laat ontdekt.
Meer van Bart
