Schimmel in je huurhuis en de verhuurder doet niets: zo krijg je huurkorting
Een rechter gaf huurders 20 procent korting om schimmel. Zo regel je zelf huurkorting via de Huurcommissie of de kantonrechter, en waarom wachten je geld kost.
Zwarte plekken in de hoek van je slaapkamer, een muffe lucht in de kast en een verhuurder die na drie mails nog steeds niet reageert. Wie net zijn eerste huurhuis heeft, denkt dan al snel dat je het maar moet accepteren. Dat hoeft niet. Welingelichte Kringen zette op 18 oktober op een rij hoe een rechter huurders 20 procent huurkorting gaf zolang de schimmel bleef zitten. Dat percentage is interessant, maar voor jou als starter is de belangrijkere vraag hoe je zo’n korting zelf regelt en wat het je oplevert.
Wat er in Amsterdam gebeurde
De zaak draaide om een Amsterdamse woning met een kale huur van 1.300 euro per maand. Volgens de Huurcommissie was 504,17 euro redelijk, op basis van 85 punten. Bovenop die te hoge huur kwamen gebreken. Voor de schimmel gold een vermindering van 20 procent tot het gebrek hersteld was, en voor problemen met de cv nog eens 20 procent tot maart 2025. Dagelijkse Standaard rekende voor dat de verhuurder daardoor 15.035,25 euro moet terugbetalen. De uitspraak is van 18 september 2026.
Dat enorme bedrag komt vooral door de veel te hoge beginhuur. Reken er dus niet op dat schimmel alleen je duizenden euro’s oplevert. Wat wel voor heel veel huurders geldt, is dat schimmel een gebrek is dat de verhuurder moet oplossen, en dat je minder huur betaalt zolang hij dat niet doet. Daar heb je twee wegen voor, de Huurcommissie of de kantonrechter. Je kiest er een, want over hetzelfde gebrek kun je niet allebei tegelijk aankloppen.
Eerst de verhuurder, dan pas korting
Huurkorting begint altijd met een schriftelijke melding. Bellen telt achteraf nauwelijks. Stuur een mail of brief waarin je per ruimte opschrijft wat er mis is en vraag de verhuurder het binnen zes weken te repareren. De Huurcommissie heeft daar een modelbrief voor op haar site. Die datum is straks je belangrijkste getal, want de korting rekent terug naar het moment van je melding.
Na die zes weken kijk je of het probleem ernstig genoeg is. De Huurcommissie gaat er volgens haar Beleidsboek Gebreken van juli 2026 in het algemeen van uit dat schimmel in een woon- of slaapkamer een ernstig gebrek is vanaf 0,25 vierkante meter. Dat is een plek van ongeveer vijftig bij vijftig centimeter. Kleinere plekjes rond een raam vallen er meestal niet onder, en dan is goed ventileren en een schoonmaakmiddel uit de supermarkt het eerlijke antwoord.
Ik vind dit eerlijk gezegd het lastigste punt voor starters. Je wilt geen gedoe met je eerste verhuurder, dus je blijft vriendelijk vragen. Maar elke maand die je met bellen vult, is een maand waarover je straks geen korting meer krijgt.
Hoeveel korting kun je krijgen
Bij een sociale huurwoning, een middenhuurwoning of een kamer kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. In het Beleidsboek Gebreken staat dat schimmel door doorslaand of optrekkend vocht in een woon- of slaapkamer valt onder categorie C. Daarbij kan de huur maximaal omlaag tot 40 procent van de huidige kale huur. Is het vocht zo erg dat meerdere kamers bijna onbruikbaar zijn, dan valt het onder categorie B en kan de huur naar 30 procent. Het uitgangspunt van de commissie is de maximale verlaging, tenzij er redenen zijn om minder te geven, bijvoorbeeld als de verhuurder het al gedeeltelijk heeft opgelost of als de schade minder zwaar weegt. Dan kan het uitkomen op 60 of 80 procent van de huur.
Het Beleidsboek rekent zelf met een kale huur van 500 euro. Met dat bedrag ziet het er zo uit.
| Uitkomst bij de Huurcommissie | Kale huur die overblijft | Wat je per maand minder betaalt |
|---|---|---|
| Verlaging tot 40 procent (maximum categorie C) | 200 euro | 300 euro |
| Verlaging tot 60 procent | 300 euro | 200 euro |
| Verlaging tot 80 procent | 400 euro | 100 euro |
De lagere huur geldt tot de verhuurder het gebrek heeft opgelost. Daarna mag hij weer de oude huur vragen, vanaf de eerste dag van de maand na het herstel.
Wat wachten je kost
Hier gaat het bij veel huurders mis. De verlaging gaat in op de eerste dag van de maand na je melding, maar nooit verder terug dan zes maanden vóór de dag waarop je je verzoek bij de Huurcommissie indient. Het Beleidsboek geeft er zelf een voorbeeld van. Iemand meldt de gebreken op 13 april 2023 en dient pas op 13 december 2023 een verzoek in. De verlaging had op 1 mei kunnen ingaan, maar begint pas op 1 juli. Bij de 500 euro uit het voorbeeld en een verlaging tot 40 procent kost dat twee keer 300 euro, dus 600 euro die je had kunnen houden.
Mijn advies is daarom simpel. Zet de datum van je melding in je agenda, zet er zes weken bij voor de verhuurder, en dien je verzoek in ruim voordat er een half jaar voorbij is. Dat doe je via MijnHuurcommissie met het formulier voor huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken.
Betaal je huur gewoon door
Het is verleidelijk om zelf alvast minder over te maken. Doe dat niet. De Huurcommissie zegt op haar pagina over tijdelijke huurverlaging dat je altijd je huur betaalt zolang er geen uitspraak is, omdat een verhuurder bij een huurachterstand soms het contract mag stoppen. Krijg je gelijk, dan vraag je het te veel betaalde bedrag daarna zelf terug. Weigert de verhuurder, dan kun je terecht bij het Juridisch Loket.
Let ook op je huurtoeslag. Een lagere huur kan betekenen dat je minder toeslag krijgt. Geef de verlaging dus door, anders betaal je het later terug. Hoe die toeslag werkt, lees je in ons stappenplan voor huurtoeslag bij je eerste huurhuis.
Huur je in de vrije sector
Dan ligt het anders. Je kunt alleen naar de Huurcommissie als dat in je huurcontract staat of als je het later met je verhuurder hebt afgesproken. En ook dan krijg je geen bindende uitspraak maar een advies. Je verhuurder hoeft de huur op basis daarvan niet te verlagen. Wil je een korting die hij moet betalen, dan loopt de weg via de kantonrechter. Ook de Amsterdamse zaak liep via de rechter, en die rekent een korting uit die past bij hoeveel woongenot je kwijt bent, zoals die 20 procent voor de schimmel.
Twijfel je bovendien of je huur sowieso niet te hoog is, zoals in Amsterdam, laat dan ook de punten van je woning narekenen. Dat is een aparte procedure met eigen termijnen. Voor studenten staat in ons stuk over huurverlaging voor een te dure studentenkamer hoe dat werkt. Wie zijn eerste contract nog moet tekenen, kan met deze tien punten meteen kijken of er iets over de Huurcommissie in staat.
