Starterslening wordt populairder: kom jij er eigenlijk voor in aanmerking?

De starterslening is jarenlang een regeling geweest waar je toevallig over hoorde. Van een makelaar, van een collega, of van iemand die net een huis had gekocht in precies de goede gemeente. Dat verandert nu snel: het Kadaster telde dit jaar voor het eerst een flink aandeel starters dat hem gebruikt, en steeds meer gemeenten doen mee.

Tegelijk merk ik dat bijna niemand precies weet wat je ermee koopt. Het is geen potje gratis geld en het is ook geen subsidie. Het is een tweede lening bovenop je hypotheek, met een aanlokkelijk begin en een staart die je moet begrijpen voor je tekent.

Wat de cijfers laten zien

In de eerste helft van 2026 sloot ruim 8 procent van de mensen die voor het eerst een hypotheek afsloot ook een starterslening af. Dat meldde de NOS op basis van cijfers van het Kadaster. In dezelfde periode van 2025 was dat 6,4 procent, in 2021 nog maar 3,2 procent. In vijf jaar tijd is het aandeel dus ruim verdubbeld.

Het Kadaster noemt twee verklaringen. Er zijn meer gemeenten die de lening aanbieden, inmiddels 250 van de 342. En de huizenprijzen zijn zo hard gestegen dat het gat tussen wat de bank je leent en wat een huis kost voor veel starters niet meer te overbruggen is met eigen geld. Onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster wijst die prijsstijging aan als “de belangrijkste verklaring”.

Op Texel en in Lelystad loopt het zelfs zo hard dat ongeveer de helft van de verkochte woningen met een starterslening wordt gefinancierd. In Lelystad is het gemeentelijke potje daardoor tijdelijk leeg en staan aanvragers op een wachtlijst. Dat is meteen het eerste dat je moet weten: het budget is per gemeente, en het is eindig.

Wat een starterslening eigenlijk is

De lening komt van je gemeente en wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), een fonds van de Nederlandse gemeenten. Je vraagt hem dus niet aan bij je bank, maar bij de gemeente waar het huis staat. Pas als je van de gemeente een toewijzingsbrief hebt, kan SVn de aanvraag in behandeling nemen.

De hoofdlijnen zijn overal hetzelfde:

• Je leent maximaal 20 procent van de koopsom of de getaxeerde waarde, met daarbovenop een plafond dat je gemeente zelf bepaalt.
• De looptijd is 30 jaar, met de rente 15 jaar vast.
• De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing. Je gemeente betaalt de rente in die periode.
• Zowel de starterslening als je gewone hypotheek moet onder Nationale Hypotheek Garantie vallen. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro, en met energiebesparende maatregelen op 498.200 euro.
• Het moet je eerste koopwoning zijn en je moet er zelf gaan wonen.

De rest verschilt per gemeente: het maximale bedrag, soms een leeftijdsgrens, soms de eis dat je al in de gemeente woont of werkt, en vrijwel altijd een maximale koopsom die lager ligt dan de NHG-grens. Kijk dus niet op een algemene uitlegpagina maar op de site van de gemeente waar je zoekt, want dat is de enige plek waar de geldende voorwaarden staan.

Kom jij ervoor in aanmerking?

Loop deze vier vragen langs voor je er tijd in steekt.

Biedt deze gemeente hem aan? Van de 342 gemeenten doen er 250 mee. Dat is veel, maar het betekent ook dat bijna een op de drie gemeenten afvalt. En als je in twee gemeenten tegelijk zoekt, kan het zijn dat de regeling in de ene wel geldt en in de andere niet.

Is er nog budget? Lelystad laat zien dat een regeling op papier kan bestaan terwijl de kas leeg is. Bel of mail de gemeente voordat je een bod uitbrengt, niet erna.

Past het huis binnen de grenzen? Je hebt NHG nodig, en de gemeente hanteert daarbovenop vaak een eigen maximum. Een huis van 430.000 euro kan binnen NHG vallen en toch te duur zijn voor de starterslening van die gemeente.

Wat blijft er over aan ruimte? De starterslening vult het gat tussen je maximale hypotheek en de vraagprijs. Hij verhoogt dus niet je koopkracht tot in het oneindige: 20 procent van de koopsom is het plafond, en je moet de kosten koper nog steeds zelf betalen. Reken daarom eerst uit wat je bij de bank kunt lenen. Hoe dat hele traject loopt, van bod tot sleutel, staat in ons stuk over de stappen van je eerste huis kopen.

Wat je er maandelijks van merkt

De eerste drie jaar merk je er niets van, en dat is precies het punt van de regeling. In die jaren bouw je normaal gesproken je inkomen op, en de gedachte is dat je daarna wel kunt betalen.

Daarna wordt het interessanter. Je kunt na jaar drie, zes, tien en vijftien een hertoets aanvragen. Blijkt je inkomen nog steeds te laag, dan betaal je een lagere last en schuift het restant door. Dat klinkt vriendelijk, en dat is het ook, maar het heeft een consequentie die ik zelden goed uitgelegd zie: aan het eind van de looptijd kan er een restschuld overblijven. Die moet je dan aflossen uit spaargeld of door te herfinancieren.

Mijn eerlijke mening: de starterslening is een goed instrument voor iemand die een koopwoning binnen handbereik heeft en er net een paar tienduizend euro bij tekortkomt, en een slecht instrument voor iemand die hem nodig heeft om een huis te kopen dat eigenlijk te duur is. Het verschil zit in de vraag of je over drie jaar redelijkerwijs meer verdient. Verwacht je dat niet, dan verplaats je het probleem naar 2029.

Dat starters het steeds vaker gebruiken is dan ook geen puur goed nieuws. Het is vooral een teken dat de gewone hypotheek steeds minder ver reikt, wat ook terugkomt in de cijfers over waarom starters later kopen dan hun ouders destijds deden. De lening dicht dat gat, maar hij lost niet op waardoor het gat er is.

Dit doe je vandaag als je serieus zoekt

1. Zoek op de site van de gemeente waar je zoekt op “starterslening” en noteer de maximale koopsom, het maximale leenbedrag en eventuele leeftijds- of bindingseisen.
2. Vraag de gemeente per mail of er op dit moment budget is. Bewaar het antwoord.
3. Laat je maximale hypotheek berekenen, zodat je weet hoe groot het gat werkelijk is. Reken ook meteen door wat een hoger energielabel doet met je leenruimte, want dat scheelt bij veel banken meer dan mensen denken.
4. Reken uit wat je vanaf jaar vier betaalt bij het bedrag dat je wilt lenen, niet alleen wat je de eerste drie jaar betaalt.

Doe je dat in die volgorde, dan weet je voordat je gaat bieden of de starterslening voor jou een springplank is of een uitgesteld probleem.