Eerste appartement met een VvE: wat je betaalt en waarover je meebeslist

Koop je als eerste huis een appartement, dan koop je er meteen een stukje vereniging bij. Iedere eigenaar in een appartementengebouw is verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars, de VvE. Die vereniging regelt het onderhoud van het dak, de gevel, het trappenhuis en de lift, en ze stuurt je elke maand een rekening. In de bezichtiging hoor je daar vaak weinig over, terwijl het in je maandlasten net zo goed meetelt als je hypotheek. Hoog tijd om dat stuk eens rustig door te lopen.

De aanleiding is actueel. Het kabinet werkt aan een wet waardoor VvE’s sneller kunnen besluiten over onderhoud en verduurzaming, en Vereniging Eigen Huis maakt zich daar zorgen over. Wat dat voor jou betekent, komt verderop. Eerst de basis.

Wat je elke maand aan de VvE betaalt

De maandelijkse bijdrage heet de servicekosten of VvE-bijdrage. Daar zitten grofweg twee dingen in. Het eerste deel gaat op aan de lopende kosten van het gebouw, zoals de opstalverzekering, stroom voor de lift en de gangverlichting, schoonmaak van het trappenhuis, eventueel een beheerder die de administratie doet. Het tweede deel gaat naar het reservefonds, de spaarpot voor groot onderhoud.

Dat reservefonds is wettelijk verplicht. Een VvE moet jaarlijks een bedrag opzijzetten voor toekomstig onderhoud. Heeft de vereniging geen meerjarenonderhoudsplan, dan is de wettelijke ondergrens een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Met een goed onderhoudsplan reserveert de VvE wat dat plan voorschrijft, en dat is in de praktijk vaak meer.

Hoeveel jij daarvan betaalt, hangt af van je breukdeel. Dat staat in de splitsingsakte en zegt welk deel van het gebouw van jou is. Een groot hoekappartement heeft meestal een groter aandeel dan een kleine studio op de bovenste verdieping.

Een rekenvoorbeeld

Neem een gebouw met twintig appartementen en een herbouwwaarde van vier miljoen euro. Het wettelijke minimum voor het reservefonds is dan een half procent van vier miljoen, dus 20.000 euro per jaar. Hebben alle appartementen een gelijk breukdeel, dan is dat 1.000 euro per eigenaar per jaar, ongeveer 83 euro per maand.

Stel dat de lopende kosten (verzekering, stroom, schoonmaak, beheer) uitkomen op 18.000 euro per jaar. Dat is 900 euro per eigenaar, of 75 euro per maand. Samen betaal je in dit voorbeeld zo’n 158 euro per maand aan de VvE. Dat komt bovenop je hypotheek, je energie en je eigen verzekeringen. Reken het daarom altijd mee in je totale maandlasten, zoals we doen in de rekensom voor een eigen huis per maand.

Let op dat dit een voorbeeld is. In een oud gebouw met achterstallig onderhoud kan de bijdrage veel hoger liggen, en in een kleine VvE van vier woningen zonder lift juist lager.

Waar je meebeslist

Als lid van de VvE heb je stemrecht in de vergadering van eigenaars, de ALV. Die moet minstens één keer per jaar plaatsvinden. Daar worden de begroting en de jaarrekening vastgesteld, en daar valt het besluit over grote klussen, zoals een nieuw dak, het vervangen van de kozijnen of zonnepanelen op het dak. Hoeveel stemmen jij hebt, staat weer in de splitsingsakte.

Voor gewone besluiten is meestal een gewone meerderheid genoeg. Voor grote en dure besluiten schrijven veel splitsingsaktes nu een zwaardere meerderheid voor, vaak twee derde of driekwart van de stemmen. Dat beschermt eigenaars tegen hoge kosten waar ze niet voor gekozen hebben, maar het betekent ook dat een kleine groep tegenstemmers een verduurzaming jarenlang kan tegenhouden.

Wat er mogelijk verandert

Precies daar wil het kabinet iets aan doen. Met het wetsvoorstel voor de versnelling van verduurzaming en onderhoud in VvE’s zouden besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan voortaan met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen kunnen vallen.

Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat dit niet zonder financieel vangnet moet. Ze wijst op onderzoek van IPW-Klimaatwerk waaruit blijkt dat ruim 140.000 appartementseigenaren hun aandeel in hogere maandlasten na een verduurzaming of renovatie mogelijk niet kunnen betalen. Voor 46.000 van hen kan dat tot acute betalingsproblemen leiden.

Ik vind dat een terechte waarschuwing, juist voor starters. Wie net een appartement heeft gekocht, heeft vaak het maximale geleend en weinig spaargeld over. Een besluit van de helft plus één om de VvE-bijdrage met een paar tientjes per maand te verhogen, kan dan behoorlijk knellen. Verduurzamen is verstandig, en een goed geïsoleerd gebouw scheelt je op termijn op je energierekening, maar het moet wel te betalen zijn.

Wat je checkt voordat je koopt

Het goede nieuws is dat je veel van tevoren kunt zien. Vraag bij elk appartement deze stukken op, liefst voordat je een bod uitbrengt.

• de splitsingsakte en het splitsingsreglement, voor je breukdeel en je stemrecht
• de notulen van de laatste twee of drie vergaderingen, want daarin lees je welke klussen en ruzies er spelen
• de begroting en de jaarrekening, met de stand van het reservefonds
• het meerjarenonderhoudsplan, zodat je ziet welke grote uitgaven eraan komen
• de hoogte van je eigen maandelijkse bijdrage

Een reservefonds dat ruim gevuld is in verhouding tot de geplande klussen, is een goed teken. Staat in de notulen dat het dak over twee jaar vervangen moet en is er nauwelijks geld, dan kun je een extra inleg of een hogere bijdrage verwachten. Dat is geen reden om af te haken, maar wel iets om mee te nemen als je gaat bieden en onderhandelen.

Kijk tot slot of de VvE actief is. Een slapende VvE zonder vergaderingen en zonder reservefonds komt in kleine gebouwen vaker voor dan je denkt. Dat lijkt goedkoop, maar zodra er iets kapot gaat, betaalt iedereen ineens een flink bedrag tegelijk. Liever een VvE die elke maand netjes spaart dan een die het laat aankomen.