Wat kost een eigen huis per maand? De rekensom voor je eerste koopwoning

Wie voor het eerst een huis koopt, kijkt vooral naar de hypotheek. Logisch, want dat is het grootste bedrag. Maar wat je elke maand echt kwijt bent aan een eigen huis, is een optelsom van zes of zeven posten. Een deel daarvan betaalde je als huurder nooit, of zat verstopt in je huur. In deze gids reken ik een voorbeeld helemaal door, zodat je weet welk bedrag je naast je salaris moet leggen voordat je een bod doet.

Het voorbeeld waar we mee rekenen

We gaan uit van een eengezinswoning van 400.000 euro, waarvan je 350.000 euro leent met een annuïteitenhypotheek over 30 jaar. Het verschil betaal je uit eigen geld, net als de kosten koper bovenop de vraagprijs. Voor de rente nemen we het gemiddelde voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie. Dat liep volgens het wekelijkse renteoverzicht van adviseur Oversluiten.nl in de laatste week van september 2026 op van 4,22 naar 4,38 procent. Wij rekenen met 4,38 procent.

Alle bedragen hieronder zijn afgerond op hele euro’s. Jouw situatie is anders, dus zie het als een manier van rekenen en niet als een belofte.

De hypotheek, bruto en netto

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. In ons voorbeeld is dat ongeveer 1.749 euro per maand. In het begin is dat vooral rente, zo’n 1.278 euro, en maar een klein deel aflossing, ongeveer 471 euro. Hoe verder je komt, hoe meer aflossing en hoe minder rente.

Over die rente krijg je belasting terug, de hypotheekrenteaftrek. In 2026 is die aftrek begrensd op 37,56 procent. Val je met je inkomen in de laagste belastingschijf, dan krijg je minder terug. Tegelijk telt het eigenwoningforfait mee als inkomen, in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde per jaar. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is dat 1.400 euro per jaar, ongeveer 117 euro per maand.

Reken je dat door, dan krijg je in het eerste jaar ruwweg 436 euro per maand terug. Je netto hypotheeklast komt dan uit op zo’n 1.313 euro. Dat geld krijg je overigens niet vanzelf elke maand. Je moet een voorlopige aanslag aanvragen bij de Belastingdienst, anders krijg je het pas na je aangifte in één keer terug. Ik zou dat meteen na de sleuteloverdracht regelen, want het scheelt echt in je maandbudget.

Let op. De teruggave wordt elk jaar iets kleiner, omdat je minder rente betaalt. Je bruto bedrag blijft gelijk, dus je netto last loopt langzaam op. Zie je de rente stijgen terwijl je nog zoekt, lees dan ook wat een hogere hypotheekrente met je maandlasten doet.

Gemeente, provincie en waterschap

Als huiseigenaar betaal je onroerendezaakbelasting, rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting. Volgens de Consumentenbond is een huishouden met een koopwoning daar in 2026 gemiddeld 1.895 euro per jaar aan kwijt. Dat is ongeveer 158 euro per maand. Per gemeente verschilt het flink, dus zoek het tarief van jouw gemeente op voordat je gaat rekenen.

Energie

Het CBS rekende uit dat een gemiddeld huishouden in 2026 zo’n 1.993 euro kwijt is aan de energierekening, met de prijzen van januari 2026. Dat is ongeveer 166 euro per maand. Een klein, goed geïsoleerd huis zit er vaak onder, een oude vrijstaande woning op gas er ruim boven. Kijk bij een bezichtiging dus altijd naar het energielabel en vraag naar het verbruik van de huidige bewoners. Heb je zonnepanelen op het oog, bekijk dan ook welk energiecontract past nu salderen stopt.

Verzekeringen

Een opstalverzekering is verplicht als je een koopwoning hebt, schrijft het Nibud. Die dekt schade aan het huis zelf, bijvoorbeeld door brand of storm. Hoeveel je betaalt, hangt af van de regio, het eigen risico en wat het kost om het huis opnieuw op te bouwen. Een inboedelverzekering is niet verplicht, maar wel verstandig. Wat die kost en wat de premie bepaalt, lees je in onze uitleg over de inboedelverzekering. Vraag voor beide een premie op voordat je je bod doet. Dan staat er in je optelsom een echt bedrag in plaats van een gok.

Onderhoud

Dit is de post die starters het vaakst vergeten, omdat je hem niet elke maand betaalt. Een lekkend dak, een nieuwe cv-ketel of schilderwerk aan de buitenkant komt ineens, en dan wel meteen voor een paar duizend euro. De Consumentenbond adviseert te rekenen met 1 tot 2 procent van de woningwaarde per jaar. Bij 400.000 euro en 1 procent is dat 4.000 euro per jaar, ruim 333 euro per maand.

Mijn advies is om dat bedrag echt apart te zetten op een spaarrekening, ook als er de eerste jaren niets kapot gaat. Bij nieuwbouw heb je in het begin weinig onderhoud, maar juist dan kun je een potje opbouwen voor later.

Een appartement, VvE en erfpacht

Koop je een appartement, dan betaal je een maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren. Daaruit worden het onderhoud van het gebouw en meestal ook de opstalverzekering van het gebouw betaald. Je eigen onderhoudspot kan dan kleiner, maar de VvE-bijdrage komt ervoor in de plaats. Vraag altijd naar het onderhoudsplan en hoeveel de VvE heeft gereserveerd. Een VvE met een lege pot kan je later om een flinke extra bijdrage vragen.

Staat het huis op erfpachtgrond, dan betaal je daarnaast een vast bedrag voor het gebruik van de grond, de erfpachtcanon. Die kan in de loop van de tijd omhooggaan. Check dit altijd in de stukken van de makelaar.

De optelsom

Zet je alles onder elkaar, dan ziet het eerste jaar in ons voorbeeld er zo uit.

Post	Per maand
Hypotheek, netto na renteaftrek	ongeveer 1.313 euro
Gemeente, provincie en waterschap	ongeveer 158 euro
Energie	ongeveer 166 euro
Onderhoud, 1 procent van de woningwaarde	ongeveer 333 euro
Opstal- en inboedelverzekering	premie opvragen
Totaal zonder verzekeringen	ongeveer 1.970 euro

Daar komen dan nog water, internet en eventueel een VvE-bijdrage of erfpacht bij. Het verschil met het bedrag dat de bank als maandlast noemt, is dus al snel een paar honderd euro.

Wat je hiermee doet

Reken eerst je eigen versie uit, met je eigen inkomen en een huis dat je echt zou willen kopen. Leg dat totaal dan naast wat je nu aan huur en vaste lasten betaalt, en naast wat je overhoudt als je eerst een budget opstelt. Past het alleen als er nooit iets tegenzit, dan past het eigenlijk niet.

Twijfel je nog tussen kopen en huren, dan helpt onze vergelijking van huren en kopen. En kom je net wat tekort voor de woning die je wilt, kijk dan of je in aanmerking komt voor een starterslening. Ik zou zelf altijd een kleine buffer overhouden. Een eigen huis voelt pas als vrijheid als je niet elke maand hoeft te hopen dat de ketel het houdt.