Bijna duizend klachten over makelaars: hier lopen kopers op stuk

Wie voor het eerst een huis probeert te kopen, gaat er meestal van uit dat de regels wel duidelijk zullen zijn. Dat vallen ze tegen. Vereniging Eigen Huis verzamelde tussen 23 februari en 7 juli 2026 in totaal 921 meldingen van kopers en verkopers over makelaars, en publiceerde eind augustus de analyse daarvan. Die meldingen zijn geen doorsnee van de hele woningmarkt, dat zegt de vereniging er zelf ook bij. Maar ze laten wel precies zien waar het misgaat, en dat is bruikbaar: het zijn vier plekken waar jij als koper zelf iets kunt doen.

Waar het volgens de meldingen misgaat

De grootste categorie, 28 procent van de meldingen, gaat over voorkeursbehandeling. Melders hebben het gevoel dat niet iedereen dezelfde kans krijgt: voorrang voor eigen klanten van het kantoor, voor bevriende aankoopmakelaars of voor iemand die zelf ook een woning te verkopen heeft.

Bij 23 procent veranderden de spelregels tijdens het spel. Biedingen die na de deadline alsnog werden aangenomen, een gesloten inschrijving die opeens toch een extra biedronde kreeg, toezeggingen die weer werden ingetrokken.

Een vijfde van de meldingen gaat over beïnvloeding van biedingen. Kopers voelden zich onder druk gezet om hun bod te verhogen omdat de makelaar sprak over hogere biedingen van anderen, en achteraf is niet te controleren of dat klopte.

En 19 procent gaat over het biedlogboek. Dat is sinds een paar jaar verplicht: een overzicht waarin na afloop staat welke biedingen er zijn gedaan, zodat je kunt zien of het eerlijk is gegaan. Melders kregen het niet, of er ontbraken biedingen in, of de inhoud week af van wat ze eerder te horen hadden gekregen.

Wat de makelaar van de verkoper wel en niet mag

Het helpt om één ding scherp te hebben, want daar zit bij starters de meeste verwarring. De makelaar die je bij een bezichtiging rondleidt, werkt niet voor jou. Hij is ingehuurd door de verkoper en heeft één opdracht: de beste prijs en voorwaarden voor die verkoper. Vriendelijk zijn hoort bij het vak, maar het is geen advies aan jou.

Wat hij niet mag, is liegen. Onjuiste informatie geven over een bod dat er niet is, is niet toegestaan, en daar zijn tuchtcolleges van de brancheverenigingen voor. Alleen: bewijzen is het probleem. Als iemand aan de telefoon zegt dat er al hoger is geboden, staat dat nergens.

Wat er verder wel of niet verplicht is bij een verkoopproces, en waarom er geen enkele wet bestaat die voorschrijft hoe een biedprocedure eruit moet zien, legt Vereniging Eigen Huis in hetzelfde bericht uit. Zij pleiten voor wettelijke regels, want de huidige afspraken zijn vrijwillig. Tot die er zijn, moet je het zelf regelen.

Een checklist voor je eerste bezichtiging

De meldingen zijn eigenlijk een lijstje van vragen die je vooraf had moeten stellen. Neem deze mee:

• Vraag naar de procedure voordat je een bod doet. Is het een open biedproces of een gesloten inschrijving? Wanneer is de deadline? Wordt er na de deadline nog een ronde gedaan? Vraag dit per e-mail, niet mondeling, zodat je het antwoord zwart op wit hebt.
• Vraag wie de makelaar nog meer vertegenwoordigt. Verkoopt hij ook voor een van de andere bieders, of is er een aankoopmakelaar van hetzelfde kantoor in beeld? Dat mag, maar je hebt het recht om het te weten.
• Leg elke toezegging vast. Krijg je te horen dat je nog een dag bedenktijd hebt of dat je als eerste een tegenbod mag doen, stuur dan een korte mail met “ter bevestiging van ons telefoongesprek”. Zo’n mail is later goud waard.
• Vraag om het biedlogboek na afloop. Ook als je het huis niet hebt gekregen. Ontbreekt het of klopt het niet met wat je is verteld, dan heb je iets tastbaars.
• Zet altijd voorbehouden in je bod. Een voorbehoud is een ontsnappingsclausule: onder voorbehoud van financiering betekent dat je kosteloos van de koop af kunt als de hypotheek niet rondkomt, onder voorbehoud van bouwkundige keuring als er ernstige gebreken uit de keuring komen. Bieden zonder voorbehoud maakt je bod aantrekkelijker en is precies daarom het grootste risico dat een starter kan nemen. Wat je bij zo’n keuring moet laten zoeken, staat in ons stuk over verborgen gebreken bij je eerste huis.
• Bepaal je maximum voordat je gaat bezichtigen, en schrijf het op. Niet in je hoofd, maar in een appje aan jezelf of je partner. De hele biedingstruc waar een vijfde van de meldingen over gaat, werkt alleen op mensen die hun grens ter plekke bepalen.

Wat je doet als het toch misgaat

Ben je er zeker van dat er iets niet klopte, dan zijn er drie routes. Je kunt een klacht indienen bij het makelaarskantoor zelf, wat verplicht de eerste stap is bij de meeste geschillencommissies. Werkt de makelaar onder een brancheorganisatie zoals NVM, VBO of VastgoedPRO, dan kun je daarna naar de klachtencommissie of het tuchtcollege van die vereniging. En je kunt je ervaring melden bij het Meldpunt Makelaardij van Vereniging Eigen Huis, wat niet je eigen zaak oplost maar wel meetelt in de cijfers die uiteindelijk tot regels leiden. Dit meldpunt heeft eerder geleid tot het verplichte biedlogboek.

Bedenk daarbij wel dat een klacht zelden je huis terugbrengt. De winst zit vooraf, in de vragen die je stelt en de mails die je stuurt. Wil je eerst het hele traject overzien voordat je gaat bezichtigen, lees dan onze uitleg over de stappen van bod tot sleuteloverdracht en de gids voor starters. En als je overweegt om het zonder aankoopmakelaar te doen, weeg dan mee dat je in dit soort processen dan zelf de tegenpartij van een professional bent. Wat dat inhoudt, staat in huis kopen zonder makelaar.