Kosten koper: wat je boven op de vraagprijs van je huis betaalt

Achter bijna elke vraagprijs op Funda staan drie letters die je de eerste keer over het hoofd ziet. K.k., kosten koper. Ze betekenen dat de prijs die je leest niet de prijs is die je betaalt, en dat het verschil uit je spaarrekening komt en niet uit je hypotheek. Wie daar pas achter komt als de makelaar belt dat je bod is geaccepteerd, heeft een vervelend weekend voor de boeg.

Hieronder staat welke posten er precies onder vallen, welke je zelf in de hand hebt en wat het optelt voor een starterswoning. Bereid je voor op één prettige verrassing, want voor kopers onder de 35 is de grootste post sinds een paar jaar nul euro.

Wat kosten koper eigenlijk betekent

Bij een bestaande woning is het bijna altijd kosten koper. Volgens de Rijksoverheid betekent dat dat de koper de overdrachtsbelasting betaalt plus de kosten van de akte bij de notaris. De verkoper betaalt zijn eigen makelaar en zijn eigen doorhaling bij het Kadaster.

Bij nieuwbouw staat er meestal v.o.n., vrij op naam. Dan zitten die kosten al in de prijs verwerkt en betaal je geen overdrachtsbelasting. Dat maakt nieuwbouw niet automatisch goedkoper, want je betaalt er wel weer bouwrente en je hebt er vaak een kale tuin en geen vloer bij, maar het scheelt je een schrikmoment aan de start.

Bij dat rijtje van de Rijksoverheid komen in de praktijk nog de kosten van je hypotheek. Een taxatie, het advies, de tweede akte bij de notaris. Die horen strikt genomen niet bij de koop maar bij de financiering, en je betaalt ze op hetzelfde moment uit dezelfde pot. Reken ze dus gewoon mee.

De posten die vastliggen

De overdrachtsbelasting is de enige post met een tarief dat de overheid vaststelt, en dat tarief hangt volledig af van wie je bent. De Belastingdienst noemt vier voorwaarden voor de startersvrijstelling. Je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment dat je de woning krijgt, je gaat er zelf voor langere tijd wonen, je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt, en de woning is in 2026 niet meer waard dan 555.000 euro. Voldoe je daaraan, dan is je tarief nul procent.

Voldoe je er niet aan omdat je 35 of ouder bent, dan betaal je 2 procent over de koopsom zolang je er zelf gaat wonen. Koop je een woning waar je niet zelf in gaat wonen, dan geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8 procent. Het verschil tussen die drie tarieven is bij een huis van 350.000 euro het verschil tussen nul, zevenduizend en achtentwintigduizend euro, en dat is dus wel even de moeite van het nalezen waard.

Twee dingen waar mensen op stuklopen. De vrijstelling gebruik je één keer in je leven, dus als je op je 24e een klein appartement koopt met de vrijstelling, kun je hem op je 31e bij dat rijtjeshuis niet nog eens inzetten. En de datum die telt is de datum van de overdracht bij de notaris, niet de datum waarop je bod werd geaccepteerd. Je moet voor die overdracht een ondertekende verklaring bij de notaris hebben liggen dat je er zelf gaat wonen.

Voor de notaris zelf ligt niets vast. De Rijksoverheid zegt het in één zin, notaristarieven zijn niet wettelijk vastgesteld en elke notaris bepaalt zijn eigen tarief. Je hebt er twee aktes nodig, de leveringsakte waarmee het huis van de verkoper naar jou gaat en de hypotheekakte waarmee de bank zijn zekerheid vastlegt. Vraag drie offertes op voor beide aktes samen, want het verschil tussen de goedkoopste en de duurste in dezelfde stad loopt makkelijk op.

Daar horen nog twee vaste posten bij. De taxatie, een officieel rapport over wat het huis waard is, wil je bank altijd hebben. En het hypotheekadvies, het gesprek plus de bemiddeling naar een geldverstrekker, betaal je ook als je de hypotheek uiteindelijk niet afsluit. Ook die twee tarieven zijn vrij, dus ook daar vraag je vooraf een prijs.

De posten die je zelf kiest

Een bouwkundige keuring is niet verplicht en toch zou ik hem nooit overslaan bij een huis van voor 1990. Een keurder die een rotte dakkapel vindt, verdient zichzelf in één zin terug, en zonder rapport koop je een huis in de staat waarin het verkeert. Wij liepen eerder door hoe je verborgen gebreken opspoort bij je eerste huis.

Een aankoopmakelaar is ook optioneel. In een markt waarin je tegen tien anderen biedt is het geen luxe maar een verzekering tegen jezelf, want de meeste starters bieden te hoog of te laat en zelden allebei tegelijk.

Dan de Nationale Hypotheek Garantie. Dat is een borgstelling voor het geval je de hypotheek niet meer kunt betalen en het huis met verlies verkocht moet worden. Je betaalt er eenmalig voor en je krijgt er meestal een lagere rente voor terug. NHG maakte bekend dat de grens per 1 januari 2026 stijgt van 450.000 naar 470.000 euro, met energiebesparende voorzieningen zelfs naar 498.200 euro. De borgtochtprovisie, zoals die eenmalige kosten heten, blijft in 2026 0,4 procent van het geleende bedrag.

Tot slot de bankgarantie. Bij de koopakte spreek je vrijwel altijd een waarborgsom van tien procent van de koopsom af. Kun of wil je dat bedrag niet zelf op de rekening van de notaris zetten, dan laat je je bank garant staan en dat kost geld. Heb je het bedrag wel liggen, dan is zelf storten gratis.

Een voorbeeldsom bij een huis van 350.000 euro

Stel, je bent 28, je koopt alleen en je gaat er zelf wonen. Je leent de volle 350.000 euro met NHG. Twee posten kun je dan precies uitrekenen. De overdrachtsbelasting is nul euro, omdat je onder de 35 bent en ruim onder de grens van 555.000 euro blijft. De borgtochtprovisie voor NHG is 0,4 procent van 350.000 euro, dus 1.400 euro.

De rest hangt van je eigen offertes af, want die tarieven zijn vrij. Stel dat de notaris voor beide aktes samen op 1.500 euro uitkomt, de taxatie op 600 euro en het hypotheekadvies op 2.500 euro. Dan sta je op 6.000 euro. Kies je er ook voor om te laten keuren en een aankoopmakelaar in te schakelen, dan komt daar zo een paar duizend euro bij.

Wat hier opvalt is dat de post waar iedereen bang voor is, de belasting, voor een starter juist wegvalt. Wat overblijft is een stapel dienstverleningskosten waar je wél over kunt onderhandelen. Dat is goed nieuws, want het betekent dat het bedrag deels in jouw hand ligt.

Waarom je dit geld echt zelf moet hebben

Hier komt de regel die het hele verhaal scherp maakt. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan honderd procent van de waarde van de woning, en de kosten koper mag je daar niet in meefinancieren, meldt de Rijksoverheid. Een uitzondering geldt voor energiebesparende maatregelen zoals dakisolatie.

Dat betekent dat die zesduizend euro uit je eigen spaargeld komt, boven op het bedrag waarmee je overbiedt. Precies op dat punt gaan biedingen mis. Iemand rekent uit dat hij 360.000 euro kan lenen, biedt 360.000 euro, en ontdekt daarna dat hij nog zesduizend euro nodig heeft die er niet is. Trek je kosten koper dus eerst van je spaargeld af en bepaal pas daarna wat je maximale bod is. Hoe die volgorde er verder uitziet, zetten we op een rij in onze gids over de stappen van bod tot sleuteloverdracht.

Zo houd je de rekening laag

Vraag altijd drie offertes op voor de notaris en kies niet automatisch degene die je makelaar noemt. Vraag bij de hypotheekadviseur of de taxatie in het tarief zit of apart komt, want dat scheelt in de vergelijking. Stort de waarborgsom zelf als je het geld hebt staan. En kijk of je gemeente een starterslening kent, want die kan het gat tussen je maximale hypotheek en de prijs dichten.

Waar ik niet op zou besparen is de keuring en het advies. Dat zijn de twee posten die je later duizenden euro’s kunnen schelen, en ze zijn samen kleiner dan de eerste tegenvaller die ze voorkomen.