Je eerste huurcontract checken: tien punten voordat je tekent

Je hebt een woning gevonden, de verhuurder wil je hebben en er ligt een contract klaar. Op dat moment wil je vooral tekenen voordat iemand anders het doet. Begrijpelijk, maar dit is ook het moment waarop je het minst kritisch bent. Hieronder staan tien punten die ik altijd zou nalopen. Het mooie is dat je bij een aantal ervan minder risico loopt dan je denkt, omdat een clausule die tegen de wet ingaat je niet bindt, ook niet als je hebt getekend. Bij andere punten moet je juist vooraf opletten, omdat je er achteraf weinig meer aan doet.

Tien punten in je huurcontract

1. Vaste of tijdelijke huur. Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract in principe voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract mag alleen nog in een paar uitzonderingen, zoals bij studentenhuisvesting of een jongerencontract. Staat er een einddatum in terwijl jij niet onder zo’n uitzondering valt, dan geldt het contract gewoon voor onbepaalde tijd. Een clausule over een minimale huurperiode in een vast contract is een ander verhaal, daarover lees je meer in het stuk over een minimale huurperiode.
2. De hoogte van de borg. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 mag de borg niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur. Vraagt de verhuurder meer, zeg dat dan voor je tekent. Aan het eind van de huur moet de borg binnen veertien dagen terug, of binnen dertig dagen als er nog kosten voor reparaties af gaan.
3. Kale huur en servicekosten apart. In het contract moet staan welk deel huur is en welk deel servicekosten, met een lijst van wat die servicekosten dekken. Een totaalbedrag zonder uitsplitsing is een rode vlag. Je hebt recht op een jaarlijkse afrekening, en daarmee kun je later zien of je te veel hebt betaald.
4. Bemiddelingskosten. Werkt het verhuurbureau voor de verhuurder, dan mag het jou geen bemiddelingskosten of contractkosten rekenen. Staat er toch zo’n post op de factuur, dan kun je dat geld terugvragen.
5. De huurverhoging. Kijk hoe de jaarlijkse huurverhoging is geregeld. Voor elke soort huurwoning stelt de overheid elk jaar een maximum vast. Een clausule die een hogere verhoging belooft, bindt je niet boven dat maximum.
6. Onderhoud en reparaties. Klein onderhoud is voor jou, zoals een lamp vervangen of een kraanleertje. Groot onderhoud en gebreken zijn voor de verhuurder. Staat er dat jij alle onderhoud betaalt, dan is dat deel van de afspraak ongeldig.
7. Opzegtermijn. Betaal je per maand, dan is jouw opzegtermijn als huurder een maand. Een langere termijn voor de huurder mag niet in een contract voor onbepaalde tijd. Hoe je straks netjes opzegt staat in de uitleg over je huurcontract opzeggen.
8. Inschrijven op het adres. Je bent wettelijk verplicht je in te schrijven bij de gemeente op het adres waar je woont. Een verhuurder die dat verbiedt, vraagt je iets wat niet mag, en zonder inschrijving kun je bijvoorbeeld geen huurtoeslag krijgen.
9. Huisregels, huisdieren en onderhuur. Deze clausules mogen wel. Wil je een kat of een huisgenoot, regel het dan nu schriftelijk en niet later met een appje.
10. Informatie over je rechten. Een verhuurder moet je schriftelijk informeren over onder meer de borg, de servicekosten en een contactpersoon. Krijg je dat niet, dan zegt het iets over hoe serieus deze verhuurder zijn verplichtingen neemt.

Wat je vooraf moet regelen en wat ook later kan

Het verschil tussen deze punten zit in wat de wet al voor je regelt. Een te hoge borg, een verboden einddatum, een te lange opzegtermijn of een huurverhoging boven het maximum zijn ongeldig, ook als je ze ondertekent. Je kunt er later dus nog op terugkomen, al is het natuurlijk prettiger om het meteen recht te zetten.

Bij de huurprijs zelf ligt het anders. Valt je woning onder de sociale huur of de middenhuur, dan geldt een maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Betaal je meer, dan kun je de prijs laten toetsen door de Huurcommissie, maar je moet daar zelf actie voor ondernemen en er gelden termijnen. Bereken daarom voor je tekent met de huurprijscheck van de Huurcommissie wat je woning ongeveer waard is in punten. Dat is het punt waar starters het vaakst geld laten liggen, omdat ze blij zijn dat ze überhaupt iets hebben gevonden.

Ook servicekosten en de staat van de woning leg je liefst vooraf vast. Maak bij de oplevering foto’s van elke kamer, met datum, en laat een opleveringsrapport tekenen. Dat scheelt een hoop discussie als je later je borg terugvraagt.

Wanneer je beter niet tekent

Er zijn signalen waarbij ik zou doorlopen. Een verhuurder die contant geld wil of de borg wil voordat je de woning hebt gezien, iemand die geen contract wil opstellen, of een woning die alleen via foto’s en een buitenlands nummer te bezichtigen is. Dat zijn klassieke kenmerken van oplichting. Twijfel je aan een verhuurder, kijk dan eerst hoe je een verhuurder controleert. Een goede woning is schaars, maar een slecht contract kost je jaren aan gedoe.