Minimale huurperiode in een contract voor onbepaalde tijd: mag dat eigenlijk?
Staat er een minimale huurperiode in je huurcontract voor onbepaalde tijd? Wat de wet zegt, waarom de datum van je contract uitmaakt en hoe je toch eerder opzegt.
Je hebt eindelijk een huurwoning gevonden, het contract is voor onbepaalde tijd, en dan staat er toch een zin in dat je het eerste jaar niet mag opzeggen. Mag dat eigenlijk? Het consumentenprogramma Radar zocht het op 29 september 2026 uit na een vraag van een huurder die zo’n minimale huurtermijn in elk contract tegenkwam dat ze bekeek. Het korte antwoord is dat het afhangt van wanneer je het contract tekende, en dat juristen het er nog niet over eens zijn. Voor wie net een eerste huurhuis heeft, is het goed om te weten waar je staat.
Wat de wet zegt over opzeggen
Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd mag je als huurder in principe altijd opzeggen. De opzegtermijn is gelijk aan de periode waarin je de huur betaalt, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden. Betaal je per maand, dan zeg je dus met een maand opzegtermijn op. Hoe je dat netjes doet, staat in ons stuk over je huurcontract opzeggen met een voorbeeldbrief.
Volgens Radar staat die regel in artikel 7:271 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek, en is het dwingend recht. Een verhuurder mag daar in het contract dus niet ten nadele van de huurder van afwijken. Een beding dat zegt dat je het eerste jaar niet mag opzeggen, botst daarmee. Rechtbank Midden-Nederland oordeelde ook al dat zo’n minimale huurtermijn nietig is.
Waarom de datum van je contract uitmaakt
Hier wordt het ingewikkeld. Op 1 juli 2024 ging de Wet vaste huurcontracten in, die tijdelijke huurcontracten grotendeels afschafte. Daarbij is volgens advocaat Koert Gobbens (Yur Advocaten) ook het eerste lid van artikel 7:271 weer zwaarder gaan wegen. Dat lid zegt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet kan worden opgezegd voordat die tijd voorbij is. In zijn lezing mag een verhuurder sinds die datum weer een minimale duur afspreken. Radar zet het zo op een rij.
| Contract getekend | Minimale huurperiode |
|---|---|
| Voor 1 juli 2016 | Mocht volgens de juristen in Radar worden afgesproken |
| Tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 | Naar verwachting nietig, je kunt gewoon met je normale opzegtermijn opzeggen |
| Na 1 juli 2024 | Onduidelijk, volgens sommige juristen weer toegestaan, maar een rechter oordeelde anders |
Dat laatste vakje is het belangrijkste voor wie nu voor het eerst huurt. Rechtbank Limburg oordeelde op 3 juni 2026 dat een minimale huurtermijn ook in een contract van na 1 juli 2024 nietig kan zijn. Advocaat Benton Zalm (WvB Advocaten) wijst er in Radar op dat het om één uitspraak van een rechtbank gaat, en dat een hogere rechter zich er nog niet over heeft uitgesproken. Ook de huurdersorganisatie !WOON houdt een slag om de arm en zegt dat er over de geldigheid discussie bestaat.
Mijn eigen lezing is dat de verhuurder hier minder sterk staat dan het contract doet vermoeden. Twee rechtbanken kozen al de kant van de huurder, een van hen ook bij een recent contract. Maar zeker is het niet, en dat moet je meewegen als je overweegt eerder te vertrekken.
Wat je doet als je eerder weg wilt
Belangrijk om te snappen is dat een nietig beding niet je hele contract ongeldig maakt. Zalm legt in Radar uit dat alleen de bepaling over de minimale termijn wegvalt, de rest van de huurovereenkomst blijft gewoon staan. Je huurt dus nog steeds, alleen kun je je beroepen op de gewone opzegtermijn. Zo pak je dat aan.
- Zoek op wanneer je tekende. Kijk naar de datum op je contract en controleer of het echt een contract voor onbepaalde tijd is. Bij een contract voor bepaalde tijd gelden andere regels.
- Zeg schriftelijk op met de gewone termijn. Stuur een aangetekende brief of een e-mail met ontvangstbevestiging, en vermeld de einddatum op basis van een maand opzegtermijn als je per maand betaalt.
- Noem het beding en waarom je het nietig vindt. Verwijs naar artikel 7:271 lid 6 en naar de uitspraken van de rechtbanken Midden-Nederland en Limburg. Houd het zakelijk.
- Weigert de verhuurder, vraag dan hulp. Een huurteam, het Juridisch Loket of een huurdersorganisatie kan meekijken voordat je verder gaat. Ben je rechtsbijstand verzekerd, meld het dan daar.
- Betaal je huur door tot de einddatum. Stop niet eerder met betalen omdat je het oneens bent, dan geef je de verhuurder een sterker verhaal.
Voordat je tekent
Het makkelijkste is natuurlijk om het gesprek vooraf te voeren. Lees bij een nieuw contract altijd de bepalingen over de duur en de opzegging, en vraag waarom er een minimale termijn in staat. Soms is de verhuurder bereid die te schrappen of in te korten, zeker als je aangeeft dat de wet hierover niet eenduidig is. Het lijkt een detail als je net blij bent met een huis, maar wie binnen een jaar een andere baan krijgt of gaat samenwonen, merkt dan ineens hoe zwaar zo’n zin weegt.
Vind je in het contract nog meer dingen die niet kloppen, zoals een verdacht hoge borg of een verhuurder die moeilijk te achterhalen is, kijk dan ook even naar onze tips om een verhuurder te controleren.
